Экономика восстанавливается: но делает она это быстрее, чем к ситуации адаптируется господдержка
vk.com/rbcevents
Эффективность мер государственной помощи стройотрасли стала ключевой темой для обсуждения на VII Ежегодном форуме РБК «Недвижимость в России». Общий тон мероприятия был деловым и нейтральным: с того момента, как экономика столкнулась с масштабными вызовами, властями многое было сделано оперативно. Главное — простимулированы рост предложения и спроса на жилье, в том числе за счет обновленных льготных ипотечных программ и субсидируемых кредитов для застройщиков. Как отметил первый заместитель главы Минстроя России Александр Ломакин, положительную роль в том, что отечественный стройкомплекс быстро оправился от шока, сыграл опыт работы в пандемию: уже тогда застройщики сталкивались с галопирующим ростом цен на стройматериалы и на рабочую силу, с оттоком трудовых мигрантов, то есть с теми факторами, которые появились и несколько месяцев назад.
Начиная с весны этого года, властями принято несколько важных решений, направленных на сохранение темпов строительства. «Мы видим, что скорость оборота капитала — это один из тех аспектов, который влияет на поддержку стройотрасли. Пакеты антикризисных мер способствовали сокращению сроков согласования различной документации — строительной, градостроительной. Строителям предоставлена возможность выбора единственного поставщика», — рассказал Александр Ломакин.
Обобщая принятые меры, замминистра уточнил, что их можно разделить на четыре направления: господдержка населения, застройщиков, ЖКХ и генподрядчиков, работающих на госконтрактах. Все они в совокупности позволили не снизить темпы проектирования и строительства в стране. При этом Александр Ломакин подчеркнул, что продление данных мер будет зависеть от того, насколько сильное влияние они окажут на бюджет, так как важно его не разбалансировать.
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков согласился: «Сегодня стройка чувствует себя в привилегированном положении, антикризисная помощь востребована и работает, но, к сожалению, отстает от экономической ситуации».
По мнению Антона Глушкова, госпомощь сегодня не успевает за рынком. Это касается и субсидирования проектного финансирования, и ипотечной ставки. «Здесь экономика восстанавливается быстрее, чем адаптируются меры поддержки, принятые правительством », — отметил президент НОСТРОЙ, напомнив, что сейчас стройка субсидируется по ставке 15%, тогда как стартовая рыночная ставка находится в диапазоне 11-14,5%.
Аналогичная ситуация и с ипотекой, которая выглядит весьма печально. «За пять месяцев 2022 года объем выдач ипотеки на новостройки в денежном выражении сократился на 78%. Ставка льготной ипотеки в 9% населением не воспринимается», — подчеркнул Антон Глушков. Без снижения ставки по программе ипотеки с господдержкой ниже 7% под угрозой окажутся объемы ввода жилья в 2023 и 2024 годах. «Ввод 2022 года не пострадает, а вот что будет в последующие годы — большой вопрос», — предупредил глава отраслевого нацобъединения.
В целом, по его оценкам, кредитная нагрузка в стройотрасли сейчас оценивается по-разному, и застройщики не торопятся начинать новые проекты. «Заходить при высоких кредитных ставках и отсутствии стабильного спроса, конечно, девелоперы не спешат, — сказал Антон Глушков. — Но при этом рисков снижения объемов строительства, с точки зрения выполнения обязательств, я не вижу».
Главными же результативными мерами поддержки российской стройки президент НОСТРОЙ считает решения властей, связанные с госзаказом, — сокращение административного цикла, возможность пересматривать цену контракта для заказчиков и внесение изменений в договоры: сейчас можно корректировать практически все существенные условия. «Процедура простая, и на нее предусмотрены бюджетные средства, — пояснил Антон Глушков. — Система работает хорошо, позволяет вовремя строить объекты и сохранять стройкомпании». Более того, он отметил, что строительная инфляция, которую ежеквартально пересчитывает Минстрой, только по итогам 2021 года составила 17%, тогда как средняя рентабельность бюджетных объектов — около 6%. «Поэтому надеяться, что если ваш объект находится в активной стадии реализации, то его можно завершить без этих мер поддержки без убытка для бизнеса, точно не стоит», — настаивает Антон Глушков.
Если говорить о мерах, которые сегодня востребованы, то, по мнению главы НОСТРОЙ, необходимо сделать так, чтобы те средства, которые были предусмотрены на субсидирование ставки по проектному финансированию и по ипотеке, сохранились, но при этом изменилась ставка в соответствии с базовой, которая есть на сегодняшний момент.
Еще об одном действенном инструменте помощи — финансировании создания инфраструктуры с помощью облигаций «ДОМ.РФ» — рассказал представитель этого института развития в жилищной сфере. Так, директор подразделения «Инфраструктурные облигации» «ДОМ.РФ» Александр Аксаков отметил, что применение этого механизма будет способствовать вводу около 60 млн квадратных метров жилья до 2030 года. «Создание инфраструктуры в рамках масштабных девелоперских проектов — вопрос не только комфорта, но и доступности жилья. Если перекладывать соответствующие затраты на застройщика, цены на недвижимость могут оказаться неподъемными. Разработанное правительством «Инфраструктурное меню», ключевым элементом которого стали облигации «ДОМ.РФ», позволяет регионам и застройщикам привлекать льготное финансирование, в том числе на строительство социальных объектов и благоустройство территорий», — сообщил Александр Аксаков.
По его данным, к настоящему моменту для использования инфраструктурных облигаций одобрено 16 проектов в девяти регионах на общую сумму 37 млрд рублей. В их числе строительство инженерных сетей, школы и детского сада для микрорайона Новая Тула в Тульской области, создание сетей электроснабжения и автодороги для масштабного проекта жилищного строительства в Южно-Сахалинске, целый ряд инфраструктурных объектов для микрорайона Гороховое поле в Магадане.
На рассмотрении «ДОМ.РФ» находится еще около 100 проектов на сумму более 300 млрд рублей. В ближайшей перспективе инфраструктурные облигации «ДОМ.РФ» могут начать применять более чем в 30 субъектах РФ.
«Уже сейчас на повестке масштабирование и расширение области применения этого эффективного инструмента. В мае появилась возможность использовать его для финансирования проектов благоустройства территорий и IT-инфраструктуры, расширены варианты обеспечения по займам. «ДОМ.РФ» стремится к тому, чтобы облигации стали одним из основных механизмов поддержки значимых инфраструктурных проектов», — резюмировал Александр Аксаков.
Антон ГЛУШКОВ, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ):
«Российские власти надеются, что на фоне сокращения экспорта металла из-за санкций стройотрасль могла бы стать одним из главных потребителей металлопродукции. Да, это возможно, но строителям тогда требуются гарантии стабильной стоимости металла на горизонте до трех лет, чтобы отрасль могла нарастить его потребление.
В результате закрытия границ стоимость на металлопродукцию, используемую на стройке, снизилась на 15%. Однако уверенности у девелоперов в сохранении этой низкой стоимости металла не существует. Если сейчас мы действительно должны загрузить металлургию стройкой, нужно разрабатывать механизмы, которые обеспечивали бы долгую стабильную стоимость на металл, что возможно, например, при наличии хеджированных контрактов. При этом увеличение металлопродукции на стройке может столкнуться с определенными трудностями. В частности, потребуется изменение текущей проектной документации.
Не всегда использование металла оправдано и с экономической точки зрения. К примеру, на протяжении последних семи лет мы активно снижали металлоемкость в сфере ЖКХ, так как современные полимерные материалы по сравнению с металлом имеют совершенно другой срок эксплуатации. Металл — это хороший материал, но есть ситуации, где возвращение к увеличению металлоемкости тех или иных проектов приведет к снижению эксплуатационных характеристик».
