Коммерческая недвижимость

Китай может прийти в Россию в формате бондовых складов

Увеличение объемов трансграничной электронной торговли Китая стимулирует строительство зарубежных складов и бондовых складов на экспорт в зонах транзитной торговли. Эксперты консалтинговой компании Knight Frank Russia прогнозируют увеличение присутствия китайских компаний на российском рынке складской недвижимости.

По данным аналитиков, рынок складской недвижимости КНР оценивается в общей сложности более чем в 1,1 млрд кв. метров. При этом доля высококачественных площадей по различным оценкам составляет не более 6,9%, поскольку подавляющее большинство действующих складских площадей — бывшие промышленные объекты, не подходящие под современные требования к хранению и распределению товаров. Макроэкономические условия развития складской недвижимости Китая различаются в зависимости от провинции, что выражается в неравномерном уровне развития логистической инфраструктуры и объемах качественной складской недвижимости. Одним из драйверов развития внутреннего спроса является сфера электронной торговли. E-commerce компании также выступают основным источником спроса на высококачественные складские площади.

В условиях ограниченного импорта из стран Европы и США можно, с одной стороны, ожидать увеличение площадей, занятых китайскими компаниями, действующими по модели зарубежного склада. С другой стороны, принятие изменений в Таможенный кодекс, касающихся ввода процедуры бондового склада, может также служить дополнительным стимулом к увеличению присутствия китайских компаний на российском рынке. 

Основные показатели:

По различным оценкам до 86% всего объема трансграничной электронной торговли Китая проходит через зарубежные склады. На конец 2021 года суммарная площадь зарубежных складов китайских компаний составила более 16 млн кв. метров. Доля России в трансграничной электронной торговле Китая на конец 2018 года составила 11,3%.

Региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia Ольга Широкова отметила, что китайский рынок складской недвижимости — один из наиболее крупных и развитых в мире. Он значительно отличается от российского по объему и доле качественного предложения, профилю арендаторов и условиям формирования рынка.

«Мы видим, как Китаем стимулируется развитие зарубежных складов за пределами страны для увеличения товарооборота в сфере международной электронной торговли. Поскольку Китай является одним из основных партнеров России в сфере электронной торговли, мы можем ожидать, что в условиях изменения логистических цепочек китайские компании начнут рассматривать увеличение складских мощностей и на российском рынке. Способствовать этому может уточнение механизма функционирования режима бондового склада для зарубежных маркетплейсов в рамках обсуждаемого законопроекта, а также сотрудничество с министерством коммерции Китая в разработке отраслевых и национальных стандартов по строительству зарубежных складов китайских компаний на российском рынке», — указала Ольга Широкова.

По данным Китайской ассоциации складирования и логистики (CAWD) и Knight Frank Mainland China, суммарная площадь складских объектов Китая составляет более 1,145 млрд кв. метров, из которых лишь от 70 до 80 млн кв. метров (6,1%–6,9%) являются высококачественными складами класса A. Это объясняется тем, что рынок качественной складской недвижимости в Китае начал формироваться лишь недавно, из-за чего подавляющее большинство складских площадей — бывшие промышленные объекты.

Динамика фактической арендной ставки на склады материкового Китая независимо от класса, юань/ кв. метров /год вкл. управленческие расходы, 2021 год.

За период с октября 2021 по март 2022 года объемы ввода высококачественных складских площадей составили 7,56 млн кв. метров. При этом, по данным CAWD, за 2021 год суммарная площадь ввода высококачественных площадей материкового Китая составила 14,7 млн кв. метров со среднемесячными темпами ввода в 1,225 млн кв. м. Таким образом, общая обеспеченность складскими площадями в Китае составляет около 0,81 кв. м/чел. (в РФ — 0,24 кв. м/чел.), а высококачественными площадями – около 0,05 кв. м/чел. (в РФ — 0,08 кв. м/чел.).

Ожидается, что в ближайшей перспективе увеличится предложение качественных складских площадей в городах-спутниках крупнейших агломераций. Это может произойти из-за ограничения предложения пригодной под индустриальную застройку земли в городах-центрах агломераций. Так, по данным министерства земельных и природных ресурсов Китая, объем предложения земли под строительство промышленных объектов сократился с 2,1 тыс. кв. км в 2013 году до 1,23 тыс. кв. км в 2018 году.

В отличие от средней арендной ставки на российском рынке складской недвижимости, средняя ставка аренды в Китае не показывает постоянного роста и относительно стабильна, несмотря на значительные различия между провинциями. Для России рост ставки обусловлен низкой вакансией высококачественных объектов вместе с растущим спросом со стороны арендаторов. Для китайского рынка ввиду подавляющего объема менее востребованных складских площадей низкого класса вакансия остается на стабильном уровне 11–13%. По мнению аналитиков Knight Frank Mainland China, это связано с тем, что растущий спрос на высококачественные складские площади в некоторых провинциях своевременно удовлетворяется открытием новых объектов.

Основным драйвером спроса на складские площади выступают компании сферы электронной торговли, 3PL-логистики, фармацевтики и свежих продуктов. На них приходится до 70% новых договоров аренды. 17% спроса формируют компании потребительских товаров, изделий из пластмассы, бумаги и упаковки. Оставшиеся 13% приходятся на компании, реализующие электронику и бытовую технику, мебель и товары для дома, автомобильные и сопутствующие товары.

По материалам

Похожие статьи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Кнопка «Наверх»