Не обсуждать публично: Петербург меняет градостроительные правила для крупных инвесторов
/FOTODOM
Власти Санкт-Петербурга разрешили до конца 2022 года вносить изменения в функциональные зоны генерального плана и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) без общественных слушаний. Причина, по которой администрация Северной столицы пошла на этот шаг, — стремление сократить сроки строительства и защититься «от недружественных действий иностранных государств и международных организаций». «Возможность упрощения указанных процедур позволит не снижать темпы жилого и промышленного строительства в РФ», — гласит пояснительная записка к постановлению петербургского правительства «О реализации пункта 2 статьи 7 федерального закона от 14.03.2022 №58».
Отметим, что похожие меры уже приняты в Москве: еще в марте столичная мэрия выпустила постановление о том, что «в 2022 году не требуется проведение общественных обсуждений или публичных слушаний для принятия правовых актов, предусматривающих… утверждение генплана, ПЗЗ, проектов планировки территории (ППТ), проектов межевания территории (ПМТ), внесение изменений в один из указанных документов…»
Предложение не для всех
Однако воспользоваться этими преференциями в Петербурге смогут далеко не все: обходиться без общественных слушаний позволят лишь инвесторам, отвечающим определенным требованиям. В документе указывается, что это в первую очередь компании, участвующие в строительстве объектов федерального значения, и при условии, что подготовка проектной документации для них также осуществляется за счет федерального бюджета на основании государственного контракта, срок исполнения которого истекает до конца нынешнего года. Также пользоваться новыми льготами могут и участники региональных проектов, возводимых по петербургским госпрограммам, где в качестве инициатора выступают сами городские власти. Получат преимущества и компании, вкладывающие в экономику города крупные инвестиции. «Изменить правила землепользования и застройки можно будет, если объем инвестиций в объект превышает 7 млрд рублей при условии налоговых отчислений не менее 200 млрд», — подчеркивается в документе. Третьим основанием для предоставления участка без конкурса и обсуждений может стать строительство промышленных предприятий, которые будут выпускать импортозамещающую продукцию.
Чем меньше процедур, тем лучше
Эксперты «Стройгазеты» разошлись в оценках этих нововведений. Так, архитектор, руководитель компании «А. Лен» Сергей Орешкин отмечает, что документ облегчит реализацию девелоперских проектов. По его словам, городские ПЗЗ составлены таким образом, что изменения приходится вносить чуть ли не ежегодно, что затрудняет работу и увеличивает сроки возведения объектов. А чем меньше будет сложных процедур, тем лучше. Кроме того, специалист считает, что в Петербурге общественные слушания до сих пор «так и не превратились в реальные дискуссии», по крайней мере, такие, которые давали бы позитивный выхлоп. Поэтому на таких встречах, как правило, происходит разговор двух непримиримых сторон — жителей города и инвесторов. Слушания либо проводятся формально, когда обсуждаемый вопрос жителям безразличен, либо выходит скандал. Один из примеров — строительство жилого комплекса (ЖК) «Живи в Курортном», которое вела компания «СПб Реновация». Жителям поселка Песочный не понравилась идея строительства по соседству многоэтажного жилого микрорайона — и они почти на год «заморозили» стройку, под разными предлогами не давая девелоперу работать. Только когда суд встал на сторону застройщика, строительство возобновилось. ЖК в итоге был сдан с задержкой на год, а компания понесла убытки.
В свою очередь, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов считает, что предложение петербургских властей ввести на этот год мораторий на общественные слушания — не история о том, что кто-то сможет воспользоваться этим и построить объект, не соответствующий функциональному назначению территории. По его словам, это история именно о потенциально упрощенном развитии территории: «Условно, сейчас «промка», а мы хотим сделать какое-нибудь деловое администрирование, офис. Так мы три года ждем непонятно чего, а так принимаем решение и можем сразу запустить процесс».
Остались за бортом
Однако наряду с плюсами, имеющимися в предложенном властями Санкт-Петербурга документе, эксперты отмечают и его недочеты. Больше всего нареканий вызывают прописанные в документе суммы инвестиций и налоговых отчислений. По словам президента Межрегионального юридического центра земельных отношений Екатерины Ивановой, «эти цифры в буквальном смысле обозначили те компании, которые могут начать строить вопреки генплану, ПЗЗ, ПТТ, ПМТ, и выделили их среди других инвесторов особо». Сумма инвестиций в 7 млрд рублей вызывает у экспертов вопросы. Так, помимо плановой суммы вложений в проект к потенциальному инвестору еще существуют и дополнительные требования: объем его налоговых отчислений за 2021 год должен был составить не менее 200 млрд рублей. «То есть претендентов на так называемую льготу в итоге остается, мягко сказать, немного», — отмечает Екатерина Иванова. При этом, по ее мнению, на петербургский рынок сегодня выходит немало достойных компаний, которые также стоит поддержать, но в данном случае они остались «за бортом». В результате аналитики склоняются к тому, что принятый Смольным законопроект формально верен (федеральный законодатель дал субъектам право решать, в каких случаях можно отказаться от общественных обсуждений), но, по сути дела, его выполнение вызывает вопросы
Кстати:
По итогам I полугодия общий объем инвестиций девелоперов в недвижимость Северной столицы составил, по данным консалтинговой компании Nikoliers, свыше 570 млн долларов, упав по сравнению с январем-июнем прошлого года в 2,5 раза. Наиболее заметное сокращение инвестиционной активности наблюдалось в сегменте земельных участков под новое жилищное строительство. Так, по итогам первых шести месяцев текущего года компании инвестировали в приобретение площадок 236 млн долларов (против прошлогодних 1,1 млрд). По мнению главы Nikoliers в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, земельный рынок охладили дорогие банковские кредиты, разрыв цепочек поставок, удорожание и дефицит стройматериалов и рабочей силы.
