Бизнес

Недвижимость для инвестиций: выбираем между Москвой и Дубаем

Названа стоимость самых бюджетных квартир в России

Ипотека
17.05.2024

Семейная ипотека может стать недоступной для большинства россиян с детьми — эксперт

Материалы / Техника
17.05.2024

Российские компании представили на MosBuil 2024 решения для всех этапов строительства

Коммерческая недвижимость
17.05.2024

Сочи оказался самым дорогим городом России по стоимости отелей

Городская среда
17.05.2024

В Алуште завершено благоустройство территории тренировочного центра «Крымский»

Коммерческая недвижимость
17.05.2024

В России резко выросло количество универмагов

Жилье
17.05.2024

В новостройках Петербурга и Ленобласти 92% студий оказались меньше 28 «квадратов»

Городская среда
17.05.2024

Центральный парк на северо-западе Москвы будет открыт для прогулок летом 2024 года

Все новости

  • Опрос СГ

    Нужно ли продлять льготные ипотечные программы? (можно выбрать до трех вариантов)

  • Нужно сохранить только точечные ипотечные программы: ИТ-ипотеку, семейную, дальневосточную и т.п.

  • Нужно сохранить льготную ипотеку на новостройки

  • Нужно улучшить условия по льготной ипотеке на новостройки (снизить ставку, увеличить лимит и т.п.)

  • Нужна льготная ипотека на «вторичку»

  • Нужно ввести больше точечных льготных программ: ипотеку для учителей, инженеров и т.п.

  • Льготные программы нужно закрыть, рынок перегрет



  • Результат

    Архив опросов






    Главная

    Публикации

    Бизнес

    Недвижимость для инвестиций: выбираем между Москвой и Дубаем

    Недвижимость для инвестиций: выбираем между Москвой и Дубаем

    18 мая 2024

    «Куплю себе домик у моря где-нибудь в ОАЭ и буду ездить туда отдыхать или вообще жить на пенсии», — примерно так думают те россияне, кто мечтает о покупке недвижимости за границей. Однако зарубежная недвижимость может служить не только дачей у моря и «запасным аэродромом». Покупка недвижимости за границей позволяет получить законное основание для получения ВНЖ, создать источник пассивного арендного дохода, в будущем ее можно выгодно перепродать. О том, в какие квартиры и апартаменты имеет смысл вкладывать свободные средства, как и где их выбирать, «Стройгазете» рассказала эксперт по недвижимости София Мамедова.

    Алгоритм действий

    Вне зависимости от страны, в которой приобретается недвижимость, действовать можно по следующему алгоритму:

    Определиться, что именно хочется купить, и почему. Апартаменты, вилла, коммерческий объект, жилье для зимовки в теплой стране или квартира для сдачи в аренду с целью получения пассивного дохода, сохранение капитала — все это желательно учесть. Также стоит определиться и с инфраструктурой, которая покупателю важна.
    Получить общую информацию о рынке недвижимости в выбранной стране или в городе — узнать цены, перспективы, правила покупки, системы налогообложения. Все это можно выяснить самостоятельно при наличии времени и достаточных компетенций, либо поручить специалисту — агенту.

    Составить список объектов, которые соответствуют требованиям и критериям, и выбирать уже из них, постепенно сужая круг.

    Если недвижимость будет приобретаться в другом государстве, то очень желательно его посетить, чтобы увидеть объект своими глазами. При отсутствии такой возможности, “познакомиться” с будущим приобретением можно и онлайн.

    Следующий этап — подготовка к сделке: изучение разрешительной документации, текстов договоров при участии юриста. На этом этапе, если с покупателем работает агент, можно и нужно задавать ему максимальное количество вопросов. Также нужно будет проверить информацию о застройщике.

    Финал — собственно, сделка. Выбранный объект бронируется, вносится обеспечительный депозит, затем начинается подготовка и сбор документов. После покупки оформляется свидетельство о регистрации объекта, заключаются договоры с ресурсоснабжающими организациями. Далее объектом можно пользоваться в целях, которые изначально предполагались — жить в них, сдавать в аренду.

    Что такое инвестиционная стратегия и зачем она нужна

    Инвестиционная стратегия — это план по сохранению и приумножению накоплений. Такой расчет необходим для того, чтобы сделать правильный выбор. В нем фиксируются все переменные, критерии, факторы, влияющие на выбор недвижимости, а также учитываются возможные риски.

    Недвижимость или депозит в банке?

    Если речь идет об инвестициях в недвижимость в Москве или ОАЭ, то потребуется как минимум 15 млн рублей. В Дубае и Москве это минимальная стоимость ликвидной недвижимости как в строящемся доме, так и в готовом комплексе. С меньшим бюджетом выходить на рынок недвижимости этих городов с целью инвестиций просто не имеет смысла.

    По какой причине не имеет смысла размещать ваши деньги на банковском депозите, ведь банки предлагают, казалось бы, значительную доходность к вложениям?

    Важно понимать: процент по таким вкладам сегодня высокий по той причине, что и показатели инфляции достаточно высокие. То есть, в реальности доход от вклада не будет высоким, более того — в большинстве случаев процент позволит либо выйти в ноль, либо получить доход в 2%, и это максимум. То есть, если на первый план выходит именно доходность, то депозит в российском банке существенно проигрывает недвижимости в Дубае. Апартаменты в зависимости от их стоимости могут обеспечивать от 6 до 12% доходности, и она будет стабильной. При этом сама недвижимость будет дорожать: ежегодный прирост стоимости составляет от 12 до 35%.
    В таких условиях выбор в пользу недвижимости в качестве инструмента для инвестиций очевиден. В этом случае действительно можно рассчитывать на доходность. Так, на сделках по перепродаже жилья есть возможность получить от 20% до 40% годовых.


    Где и как выбирать недвижимость

    Первое, что необходимо оценить при намерении приобрести недвижимость с целью инвестиций — это объем вложений, стабильность валюты, в которой вы планируете расплачиваться, а также ROI (Return On Investment — коэффициент окупаемости инвестиций), перспективы развития рынка. Если это зарубежная страна, например, Объединенные Арабские Эмираты, необходимо тщательно изучить местные законы, особенно в том, что касается защиты прав собственника и арендатора.
    Недвижимость в ОАЭ инвесторы всего мира выбирают, ориентируясь как раз на высокий ROI от сдачи в аренду, а также на рост местного рынка. Впрочем, ее покупают и те, кто релоцируется в ОАЭ, релоцирует свой бизнес, и рассматривает приобретение жилья для себя, как для периодического, так и для постоянного проживания, в том числе с целью получения золотой визы резидента.

    Недвижимость в Москве с точки зрения инвестиций тоже привлекательна. Распространенная практика сегодня — покупать по два-три объекта недвижимости именно для получения пассивного дохода.

    «Эконом», «бизнес», «премиум» или «элит» — что купить в Москве?

    С точки зрения инвестиций рассматривать имеет смысл предложения только в жилых комплексах классов «бизнес» и «премиум». Во-первых, квартиры в них сдаются с отделкой, причем, с качественной. Во-вторых, такие проекты реализуются в хороших локациях — внутри МКАД, не в рамках квартальной застройки, в удобной доступности относительно станций метро. В жилых комплексах классов бизнес и премиум есть вся инфраструктура, в том числе, места для отдыха, в квартирах — обязательно высокие потолки, панорамные окна, современная инженерия, вплоть до систем «умный дом».

    Сколько стоит недвижимость

    В Москве в сегменте «бизнес» в 2024 году средняя стоимость квадратного метра составляет 450 тыс. рублей. При этом, как уже отмечалось, необходимо будет еще приобрести парковочное место, сделать ремонт и обставить квартиру мебелью. Это тоже стоит учесть потенциальному инвестору. В Дубае в сегменте «бизнес» стоимость жилья составляет 340 тыс. рублей (3500 долл.) за 1 кв. метр — уже с отделкой, паркингом, а зачастую и с полной меблировкой.

    В Дубае большой популярностью пользуется беспроцентная рассрочка, которую застройщики предоставляют на весь период строительства, а часто и на период в два-три года после получения ключей. С учетом того, что ROI от аренды составляет 7-11% годовых, эти платежи позволяют «покрыть» 30-40% от стоимости апартаментов за счет их сдачи. В Москве строительные компании дают рассрочку под проценты, что менее выгодно для инвесторов, а покупатели в этом случае не имеют возможности рассчитываться после того, как недвижимость будет построена.

    Граждане России при покупке квартир в Дубае имеют возможность расплачиваться криптовалютой. В ОАЭ такой способ расчета легализован, более того, у застройщиков даже есть специальные криптокошельки. В России можно иметь криптовалюту, а расплачиваться ей нельзя.

    Перспективы недвижимости в Москве и в Дубае для инвестора

    Безусловно, каждый, кто желает приобрести жилье с целью инвестиций, должен оценивать перспективы покупки, которые напрямую зависят от перспектив самого рынка. Можно с уверенностью утверждать, что жилая недвижимость в Москве еще долго не утратит актуальности, поскольку именно в столице находятся самые крупные компании, лучшие университеты. То есть, вся страна по-прежнему продолжает инвестировать в Москву и в область. Как минимум в ближайшие пять лет тенденция сохранится, однако темпы и объемы могут сократится.

    Что касается цен, то за последние четыре года в российской столице они выросли более чем на 50%. Можно ожидать некоторого охлаждения спроса ввиду высокой ключевой ставки и большого количества строящихся проектов.

    В Дубае в течение следующих пяти лет планируется реализация государственной программы «Дубай-2040», в рамках которой будет запущен еще один международный аэропорт, построены новые дорожные развязки, а также вторая искусственная «Пальм Джебель Али». Есть планы по увеличению туристического потока на 30% и количества резидентов, и это, разумеется, будет способствовать росту спроса на рынке покупки и аренды недвижимости.

    Недвижимость в Дубае, особенно объекты в высокой стадии готовности, пользуется высоким спросом со стороны российских инвесторов. Ее удобно и выгодно сдавать в аренду, поскольку в стране нет налогов на доходы физических лиц, а сама система взаимоотношений с арендаторами достаточно прозрачна. Все договоры регистрируются, каждый год ставка индексируется, а спрос на апартаменты в аренду растет.

    Вступление ОАЭ в БРИКС внушает нашим гражданам дополнительную уверенность в дружелюбности отношений к России и в том, что капиталы можно будет сохранить. Экономики России и Эмиратов интегрируются, многие компании открывают свои офисы в ОАЭ. Активно развивается и рынок недвижимости — появляются новые районы, объекты инфраструктуры. Все это делает жизнь в стране комфортной и, конечно же, положительным образом влияет на доходность апартаментов и других объектов.

    По материалам

    Похожие статьи

    Кнопка «Наверх»