Взять паузу? Владислав Преображенский о том, почему участники рынка должны принимать обдуманные решения в случае паники
/FOTODOM
До окончания высокого делового сезона осталось чуть больше месяца, но за это время произойти может еще очень многое. В частности, вполне вероятно принятие важных решений в банковско-строительной сфере и разрешение главной интриги — будет ли продлена льготная ипотека на следующий год и на каких условиях. О том, что сейчас волнует игроков рынка недвижимости, «Стройгазета» поговорила с исполнительным директором Клуба инвесторов Москвы Владиславом ПРЕОБРАЖЕНСКИМ.
«СГ»: Владислав Игоревич, ключевым событием ноября стало принятие стратегии развития стройотрасли до 2030 года и с прогнозным периодом до 2035 г. Как вы оцениваете этот документ?
Владислав Преображенский: Все, кто занимался стратегическим управлением в компаниях, знают, что стратегия никогда не является и не может быть застывшим и строго детерминированным документом. Происходящие в экономике события постоянно вносят свои коррективы, поэтому стратегия — это ориентир, на который капитан ведет свой корабль, причем цель должна быть достижимой и измеряемой. Аналогично этот механизм применим и к нынешней строительной стратегии. В наши времена, когда не разрабатывается строгий пятилетний план, стратегия как раз и является документом долгосрочного планирования, в котором увязаны между собой различные отраслевые цели. Предыдущие стратегические документы, такие как национальные проекты, единый план, указы президента РФ — все действующие, теперь они согласованы по срокам и целевым показателям и скорректированы из-за существенных внешних и внутренних воздействий на российскую экономику.
«СГ»: Сегодня госпомощь строителям сосредоточена в основном на поддержке спроса и предложения — через субсидирование ипотечной ставки на разных уровнях. Некоторые застройщики и сами предлагают нулевую ставку, что, правда, негативно воспринимается регулятором. Как вы считаете, есть ли шанс договориться и прийти к компромиссу?
В.П.: Разумеется, в рыночных условиях основной баланс строится на соотношении спроса и предложения. Только предложение может изменяться медленными темпами, так как средний цикл строительства около трех лет, а изменение спроса может быть стремительным — в считанные дни. Поэтому важны все формы поддержки отрасли. Застройщиков поддерживают, чтобы росли объемы строительства, а спрос поддерживают, чтобы эти объемы были распроданы в приемлемые сроки. Каждый проект имеет финансовый план, в рамках которого существует план продаж и от которого зависит стоимость проектного финансирования. Более того, когда продажи недостаточны, то ставится вопрос о закрытии финансирования проекта.
Пример ипотеки с субсидированными застройщиками ставками говорит о том, что существующий спрос недостаточен и застройщики в локальный период времени предложили субсидировать ставку путем поднятия цен недвижимости и передачи банкам части своей прибыли. Данный подход, по мнению ЦБ РФ, несет риски банковскому сектору. Но в момент резкого падения спроса только данный вариант ипотеки и может быть востребован на рынке, а при восстановлении спроса подобные варианты стимулирования спроса не нужны.
Недавно Центробанк выступил с докладом об урегулировании условий по ипотеке. В нем предлагалось ввести надбавки вплоть до 100% за кредиты по супернизким ставкам от застройщиков, особенно с низким первоначальным взносом, и учесть получаемую банком компенсацию от застройщика в расчете полной стоимости кредита. Однако и банки, и застройщики единодушно высказались против таких реформ. В банковском сообществе сегодня имеется понимание того, что необходимы дополнительные регуляторные меры для обеспечения единообразного подхода всех участников к поэтапному снижению принимаемых рисков, однако меры эти должны быть соразмерны рискам. Также важно исключить возникновение нежелательных сценариев в отрасли жилищного строительства. Сейчас эта сфера обладает высоким мультипликативным эффектом для экономики страны.
Поэтому, как считают и строительный, и банковский секторы, необходима переработка предложенных ЦБ РФ мер по ограничению рисков «льготной ипотеки от застройщика».
По сути, это первый опыт подобного стимулирования спроса в совместных программах застройщиков и банков, поэтому после анализа всех плюсов и минусов совместно с регулятором будут внесены изменения, которые устроят всех участников. Подобные программы стимулирования спроса по логике почти не отличаются от государственной субсидируемой ипотеки, поэтому после учета критики регулятора они будут скорректированы, но останутся в арсенале участников рынка для точечного стимулирования спроса.
«СГ»: До последних событий проектное финансирование было гарантом надежности и стабильности рынка. Но банки начали опасаться, что дольщики могут начать забирать деньги с эскроу-счетов, на что у них есть полное право. К чему это может привести?
В.П.: Хрестоматийный пример — если все вкладчики банка одномоментно придут за своими вкладами в банк, то он обанкротится. Да, это не аксиома, но с высокой степенью вероятности так и произойдет. В случае со счетами эскроу ситуация аналогичная. Главная проблема подобного поведения — паника. Поэтому роль всех остальных участников рынка и регуляторов состоит в том, чтобы не было паники, а если она возникла, то сделать так, чтобы все участники рынка взяли паузу и принимали не эмоциональное, а обдуманное решение. Хорошим примером являются биржевые торги, когда изменение цены выше определенного предела ведет к автоматическому прекращение торгов.
На сегодняшний день регуляторы и участники рынка достаточно зрелы для принятия подобных решений во время паники без промедления. Более того, никто не заинтересован в нагнетании панических настроений, все готовы показать на практике, что обязательства будут выполнены.
«СГ»: Дискуссионный сегодня и вопрос: могут ли застройщики рефинансировать проектные кредиты в других банках. Если да, то не нарушит ли это банковскую стабильность?
В.П.: Да, рефинансирование проектных кредитов в других банках обсуждается. На сегодняшний день совершенствуется сам механизм подобного рефинансирования таким образом, чтобы он привел в отрасль дополнительные деньги, а не избыточную конкуренцию.
Примером синергии рефинансирования проектных кредитов является механизм рыночной переуступки проектного кредита от банков, которые имеют компетенции по старту девелоперских проектов с большими рыночными рисками, другим банкам, которые хотели бы выйти на рынок, но не готовы нести риски старта проекта. В этом случае финансовая модель проекта оценивается достаточно точно на практически ее безрисковой части. Поэтому банки, отвечающие требованиям ЦБ РФ по проектному финансированию, но не готовые реализовывать проект со старта, могут подключиться к проектному финансированию.
При таком подходе не только не нарушится банковская стабильность, но и будет возможность наращивать финансирование отрасли в целом, так как предлагаемый ориентир по вводу 120 млн «квадратов» нового жилья в год является полностью рыночно оправданным, а финансировать подобный объем строительства одними нынешними участниками крайне затруднительно, если вообще возможно.
Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:
«Государство поддерживает застройщиков, чтобы в стране росли объемы строительства, а покупателей — чтобы эти объемы продавались»
Справочно:
Клуб инвесторов Москвы (КИМ) является платформой по объединению крупнейших застройщиков с портфелем от 1 млн «квадратов». Помимо консолидации и последующего вынесения на государственный уровень позиций членов КИМ по волнующим бизнес вопросам, клуб собирает и анализирует большой объем статистических данных Росстата, ЦБ РФ, ЕМИСС, РА «Эксперт», «ДОМ.РФ» и др., формируя расчеты и прогнозы, которые ложатся в основу многих решений профильных органов власти. Данная функция осуществляется в рамках разработки предложений по регулированию отрасли.
