Арендное, значит — нетиповое? О принципах планировки доходных домов
Содержание
- 1 Эксперты рассказали о предпочтениях девелоперов при меблировки своих проектов
- 2 Портрет покупателя курортной недвижимости Сочи пополнили криптоинвесторы
- 3 За год аренда жилья подорожала на четверть
- 4 На загородном рынке элитного жилья в Подмосковье зафиксирован рекордный спрос
- 5 Москвичи приобрели более 6 га земли для ИЖС
- 6 Сферы строительства и дорожного хозяйства оказались в лидерах по количеству картельных сговоров
- 7 В жилом районе на северо-западе Москвы появится «воздушная тропа»
- 8 Составлен рейтинг новостроек Москвы с качественной инфраструктурой
Эксперты рассказали о предпочтениях девелоперов при меблировки своих проектов
Жилье
28.07.2024
Портрет покупателя курортной недвижимости Сочи пополнили криптоинвесторы
Жилье
27.07.2024
За год аренда жилья подорожала на четверть
Жилье
27.07.2024
На загородном рынке элитного жилья в Подмосковье зафиксирован рекордный спрос
Жилье
26.07.2024
Москвичи приобрели более 6 га земли для ИЖС
Регулирование
26.07.2024
Сферы строительства и дорожного хозяйства оказались в лидерах по количеству картельных сговоров
Жилье
26.07.2024
В жилом районе на северо-западе Москвы появится «воздушная тропа»
Жилье
26.07.2024
Составлен рейтинг новостроек Москвы с качественной инфраструктурой
Все новости
Реклама
Как
отразятся изменения в налоговой системе на объемах инвестиций в недвижимость? (можно выбрать до двух вариантов)
В 2024 году инвестировать в недвижимость будут больше
Объемы инвестиций в текущем году сократятся
Инвесторы активизируются в 2025 году
В следующем году будет снижение объемов сделок с недвижимостью
Изменения не отразятся на рынке недвижимости
Архив опросов
Арендное, значит — нетиповое? О принципах планировки доходных домов
29 июля 2024
/FOTODOM
Рост цен на квартиры в новостройках, стоимости материалов, рабочей силы и ипотечного кредитования приводит к тому, что для многих приобретение собственной недвижимости становится отложенным вопросом. Одновременно молодые люди все более активно перемещаются по стране в поисках карьерных перспектив. Потребность в качественном, современном и доступном жилье постоянно возрастает, а одним из способов решения данной задачи может стать развитие цивилизованного рынка арендного жилья. О том, как такие квадратные метры влияют на городскую экономику и на каких принципах должны проектироваться современные доходные дома, «Стройгазета» побеседовала с главой архитектурного бюро HADAA Георгием ТЮГАЕВЫМ.
Георгий Александрович, как и в какой степени арендное жилье воздействует на городскую экономику?
С точки зрения урбанистики увеличение количества арендных активов вовсе не является проблемой, но очень важно не путать их с апартаментами. Во втором случае в том или ином районе появляется целый пласт жителей, которые недостаточно обеспечены необходимой инфраструктурой, а структура инвесторов и юридический статус объекта совершенно иные. Арендное же жилье нацелено на обеспечение потребностей наиболее мобильной части населения при переезде в другой город на длительный срок.
В контексте локальной экономики арендный формат даже в чем-то более привлекателен, так как позволяет получать дополнительные стабильные доходы от приезжих: человек платит НДФЛ, пополняет местный бюджет, стимулирует спрос на услуги и товары, тратит деньги, встраивается в производственные цепочки и т. д.
Проблемы могут возникнуть, если перегнуть палку и превратить целые районы в преимущественно арендные локации. Например, в таком случае на уровне дома, ЖК или целого муниципалитета сложно организовать голосования по вопросам управления имуществом и средой ввиду отсутствия собственников на местах.
В чем заключаются преимущества и недостатки арендного жилья для городской среды?
Преимущество арендной схемы состоит в возможности быстро обеспечить необходимое количество мест проживания для специалистов в новых районах. Это гигантский плюс в контексте демографии, укомплектованности рабочих мест, повышения эффективности экономики. Так, одна из серьезных дилемм при строительстве современных технопарков в малых или новых городах — сложность с привлечением резидентов и кадров из-за нехватки качественного жилья.
Многие компании и специалисты готовы начать развиваться на новом месте, пользоваться льготами и преференциями, но не хотят ждать несколько лет, пока рядом с площадкой возведут жилье, или покупать его сразу по прибытии. К тому же ездить каждый день на работу пару десятков километров готов далеко не каждый. Выходом как раз и могло бы стать возведение нескольких качественных арендных корпусов, в которых бы ротировались новые специалисты, ожидающие собственные квартиры. Это также хорошее решение с точки зрения улучшения социального климата, сплачивания и знакомств людей из разных уголков страны на первых порах после переезда. Плюс мы получаем уменьшение плеча логистики, расходов на поездки, загруженности транспортной инфраструктуры.
Опять же теоретически проблемы в данном ключе могут возникнуть, если строить арендный кластер сам по себе и в отрыве от предприятия: тогда данное место будет нагружать транспортные каналы в часы пик так же, как и вполне обычный спальный район.
Кто может выступать в качестве главной целевой аудитории подобных проектов?
Пользователи арендного жилья — чаще всего молодые люди 25-35 лет, которые пробуют себя на новом месте. Если их карьера и личная жизнь складываются по ожидаемому сценарию, они начинают присматривать собственную недвижимость в городе, искать подходящую локацию.
Насколько сейчас развито проектирование и строительство новых жилых зданий, изначально заточенных под аренду?
Сейчас у нас нет кластеров долгосрочного арендного жилья — в отличие от XIX века с доходными домами. Сегодня это скорее точечные и экспериментальные объекты в контексте сложившейся среды. К тому же они отличаются от прежних форматов акцентом на сервисы. В целом долгосрочная аренда очень хорошо стимулирует сервисную экономику, малый бизнес и потребление, а различия с привычной структурой района минимальны.
Если проектировать и строить объект долгосрочной аренды в XXI веке с чистого листа, то можно элементарно взять лучшее от классического жилья и сервисных апартаментов. С одной стороны, это полноценная квартира, сдаваемая в наем, а с другой — внутри и рядом с объектом можно сформировать качественный пул разнообразных услуг в виде клининга, фабрик-кухонь, спортивных студий и т. д.
Как адаптировать данный девелоперский продукт и концепцию под реалии современной экономики и запросы жителей?
Вариации могут быть практически безграничны в зависимости от целевой аудитории и ее предпочтений. Но это означает, что вопросы выбора концепции и аудитории при строительстве доходного дома становятся ключевыми и требуют внимательного анализа локации. Так, набор сервисов и опций для городского участка — одно, а для объекта рядом с технопарком или особой экономической зоной — совсем другое: их пул должен быть куда разнообразнее и доступнее во всех контекстах.
С другой стороны, могут существовать и определенные различия в проектировании по сравнению с привычным жильем. Например, при создании ЖК, где недвижимость приобретается конечными пользователями, в условиях жесткой конкуренции нельзя позволить себе многие решения по оптимизации площадей, таких как кухни. В таком случае квартиру просто не купят и выберут другой объект на рынке.
В арендных объектах во главу угла можно поставить разумную функциональность, базовые параметры помещений для обеспечения комфортной жизни, пусть порой и без излишеств, например, панорамного остекления или больших кухонь-гостиных. В условиях проживания от года до нескольких лет это не является проблемой для молодежи. К тому же вынесение большего количества функций в места общего пользования и на придомовую территорию способствует лучшей социализации новоиспеченного горожанина. В последние годы вопрос борьбы с атомизацией людей становится все более актуальным, и урбанистика активно занимается им.
В каком ключе можно проектировать и представлять на рынке недвижимости современные доходные дома с точки зрения сетевых форматов?
Сетевые форматы вполне могут быть одним из жизнеспособных и востребованных видов арендного жилья внутри мегаполисов. Их можно возводить за счет банковских структур, которым интересно, чтобы продукт был максимально гибким. Это означает, что в теории он должен быть привлекательным как для долгосрочной аренды, так и — при ряде обстоятельств — выкупа. Например, человек несколько лет прожил в данной квартире и понял, что ему нравится локация, он привык к среде и захотел приобрести актив. Для банка такая схема означает постоянную привязку к его сервисам, различным программам, системам монетизации, наличие лояльного клиента на многие годы. Но для реализации подобного формата необходимо соблюдение тех же требований по комфорту, что и для обычных лотов, без всяких скидок. Чтобы понять оптимальные объем и структуру окружения, выработать нормативы, сверить их с градостроительным законодательством, нужно проводить отдельные исследования.
Насколько перспективен и актуален подобный формат девелоперского продукта в России?
С точки зрения урбанистики, наличие большого количества арендаторов в обычном жилом доме не играет какой-то существенной роли, а заметные изменения в структуре среды могут быть лишь при одновременном заселении целого ЖК, улицы или микрорайона исключительно несобственниками.
В целом, контекст современной жизни показывает, что назрела необходимость сделать арендный рынок более современным, управляемым, эффективным для экономики и социального климата. Разумеется, строить, вводить и продавать классическое качественное жилье для граждан крайне важно, но нельзя забывать и о потребностях предприятий, возросшей мобильности населения, новых приоритетах развития регионов и индустрий. А выход на позитивные результаты решения данных вопросов во многом зависит от успеха привлечения специалистов, комфорта их жизни «здесь и сейчас».
Спрос на такой девелоперский продукт есть, а значит, нужно аккуратно, но вдумчиво и целенаправленно работать в этом направлении, совершенствовать концепции, качество и экономику проектов. Для бизнеса арендный формат также может стать отличным способом выйти из многих тупиковых ситуаций, сложившихся на рынке, воспользоваться эффектом низкой базы, заявить о себе с новым востребованным форматом. А если данная типология еще и получит те или иные виды государственной поддержки, то перспективы ее развития сложно переоценить.