Больше, чем склад: Light Industrial — еще один повод поговорить об инвестициях
Содержание
- 1 В центре и на востоке Москвы откроются гостиницы
- 2 Более 75% работодателей в строительной сфере повысили зарплаты сотрудникам
- 3 Названы города с наибольшим спросом на цифровую ипотеку
- 4 Информация о применении ТИМ станет обязательной в проектной документации и едином реестре заключений экспертизы
- 5 Петербург и «Банк ВТБ» договорились о строительстве новой дороги с мостом через Неву
- 6 В Петербурге построят малоэтажное жилье за 20 миллиардов
- 7 В Петербурге с начала года «искусственно» подорожало вторичное жилье
- 8 За три месяца в Москве продали элитных квартир на 25 миллиардов
В центре и на востоке Москвы откроются гостиницы
Кадры
18.06.2023
Более 75% работодателей в строительной сфере повысили зарплаты сотрудникам
Ипотека
17.06.2023
Названы города с наибольшим спросом на цифровую ипотеку
Регулирование
17.06.2023
Информация о применении ТИМ станет обязательной в проектной документации и едином реестре заключений экспертизы
Инфраструктура
16.06.2023
Петербург и «Банк ВТБ» договорились о строительстве новой дороги с мостом через Неву
Жилье
16.06.2023
В Петербурге построят малоэтажное жилье за 20 миллиардов
Жилье
16.06.2023
В Петербурге с начала года «искусственно» подорожало вторичное жилье
Жилье
16.06.2023
За три месяца в Москве продали элитных квартир на 25 миллиардов
Все новости
Реклама
Реклама
Чувствуете ли вы эффект от госпрограмм и нацпроектов, реализуемых в сфере строительства и ЖКХ? (можно выбрать несколько вариантов)
Стало больше благоустроенных мест для прогулок
(63.64%)
Сокращается количество обманутых дольщиков
(36.36%)
Повышается уровень развитости социальной инфраструктуры
(18.18%)
Нет, большинство госпрограмм не оказывают должного эффекта
(18.18%)
Да, льготные ипотечные программы сделали жилье доступнее
(9.09%)
Стало комфортнее и безопаснее ездить по дорогам
(9.09%)
В стране уменьшаются объемы аварийного жилья
(9.09%)
Уменьшилось количество аварий на коммунальных объектах
(0%)
Из крана течет чистая вода
(0%)
Реклама
Больше, чем склад: Light Industrial — еще один повод поговорить об инвестициях
19 июня 2023
/FOTODOM
Александр МАНУНИН, директор направления девелопмента коммерческой недвижимости ГК «ПИК»:
Можно сказать, что Light Industrial (LI) — новый продукт на российском рынке недвижимости. Появившись четыре года назад, активное развитие он получил только в прошлом году. LI — это пространства площадью от 400 до 2 000 квадратных метров с офисными и административно-бытовыми помещениями, специально созданные для размещения легких производств.
Рост популярности этого формата в стране связан с увеличением числа компаний малого и среднего бизнеса, в том числе в рамках импортозамещения, с развитием онлайн-торговли и активным процессом редевелопмента городских промзон, резидентами которых часто являются производственные компании.
Универсальная площадь
Сегодня спрос на LI-объекты формируют как конечные пользователи (производство, ретейл, e-commerce, логистика), так и инвесторы, планирующие получение пассивного дохода от арендного бизнеса.
Принципиальное отличие LI от классических складов — его функциональное назначение: это специально созданные для размещения производства помещения, в которых конструкция, планировка, лимиты по коммуникациям учитывают в первую очередь потребности производства. В то же время это универсальное пространство, где могут размещаться и склад, и магазин, и автомастерская, и многие другие бизнесы.
Что касается технических характеристик, то LI меньше, чем склады: это объекты площадью от 400 «квадратов», тогда как площадь классического складского блока в десять раз больше — от 5 000 кв. метров. Нагрузка на пол в LI-объектах меньше, чем в складах — 5 т/кв. метр против 8 т/кв. метр соответственно, как и высота потолков – 8 против 12 метров в складах. Однако, как и в классических складах, в LI обязательным является наличие разгрузочных доков или ворот.
Доля административно-бытовых помещений в LI составляет до 20% от общей площади блока. Это позволяет размещать полноценный офис и шоу-рум непосредственно рядом с производством, что, как правило, не требуется в складах.
LI характеризуется увеличенными лимитами по энерго-, водои газоснабжению, а для того, чтобы можно было легально разместить любые виды производства, участок, на котором размещается объект, должен иметь широкий перечень видов разрешенного использования земли.
И наконец, архитектура LI-объектов отличается от привычных складов: наличие офисной и торговой функции, возможность размещения клиентской зоны требуют создания гармоничного объекта, вписанного в городскую среду. Проще говоря, это не промзона — темное пятно на карте города, а современный объект недвижимости.
Дороже и в дефиците
По данным экспертов рынка, LI-объекты сегодня составляют не более 0,5% от общего объема складского рынка в стране. При этом в Европе и США формат широко развит давно и занимает существенную долю инду-стриально-складского рынка, привлекая как потребителей, так и инвесторов.
По данным консалтинговых компаний, в 2022 году совокупное предложение качественных площадей формата LI в Московском регионе составило 117 тыс. кв. метров. На 2023 год запланирован выход еще 307 тыс. В ближайшие несколько лет рынок также может пополниться 1,1 млн «квадратов» площадей.
Средневзвешенные ставки аренды в таких объектах на 30-40% превышают значения в классических складах, что обусловлено более высокой себестоимостью строительства. В то же время доля свободных площадей критично мала, а качественное предложение по-прежнему в дефиците.
Стратегии инвестирования
Эксперты выделяют две ключевые стратегии инвестирования в LI-объекты: это покупка на стадии строительства и последующая продажа после сдачи объекта в эксплуатацию (за последние два года в среднем цена продажи «LI-квадрата» росла на 30% в год) или организация стабильного арендного бизнеса. В последнем случае помимо дохода от роста стоимости актива инвестор получает постоянный поток арендных платежей. При этом ставки аренды в LI-объектах за последние два года выросли в среднем на 56%.
Согласно нашей статистике, почти половина спроса на такой формат — 45% — исходит от компаний производственной сферы, 19% — от компаний сегмента торговли и e-commerce, 15% — от представителей сферы перевозок и логистики, 21% — от инвесторов. При этом целевая аудитория формата LI только на 10% совпадает с целевой аудиторией классического склада, остальные 90% потенциальных клиентов не рассматривают классические склады для покупки или продажи, но ориентированы только на формат LI.
Ввиду большего размера лотов по сравнению с некоторыми другими видами коммерческих объектов порог входа для инвестиций в LI выше, чем в некоторых прочих сегментах и начинается примерно от 50100 млн рублей в зависимости от местоположения объекта.
Как выбрать объект для вложений
В первую очередь следует обратить внимание на расположение объекта: он должен отличаться транспортной доступностью и находиться вблизи или в черте города. Именно интегрированность формата LI в городскую среду делает его наиболее привлекательным для арендаторов: благодаря этому фактору объект подходит не только производителям, но и компаниям из сегментов ретейл и e-commerce. Близость к городу дает возможность использования городской инфраструктуры, в том числе получения больших мощностей по ресурсоснабжению и подключениям к стабильным инженерным сетям.
Важным фактором выбора объекта является работа управляющей компании (УК) на объекте. Если помимо эксплуатации территории объекта УК предоставляет услуги по управлению помещениями резидентов, это снимает с собственника и арендатора необходимость заниматься непрофильной для себя деятельностью по эксплуатации недвижимости.
Также стоит учитывать, что к LI-объектам применимы стандарты экологической эффективности коммерческой недвижимости. Наличие у объекта сертификата, например, российской системы «Клевер», является независимым подтверждением того, что здание энергоэффективно, в нем внедрены технологии ресурсосбережения, осуществляется раздельный сбор отходов, при строительстве и отделке использованы качественные натуральные материалы. Стандарт также учитывает, насколько объект вписан в городскую среду, как используется территория, внедрено ли озеленение и т. д. Все это позволяет говорить о создании качественного и продуктивного пространства как для резидентов, так и для жителей города.