Депутаты — дольщикам: работа над законодательством о защите прав частных соинвесторов продолжается
/FOTODOM
В соответствии с поручением президента РФ, к 1 января 2024 года проблема обманутых дольщиков в стране должна быть закрыта, то есть права всех граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, должны быть восстановлены. Однако ответственные органы власти неоднократно заявляли о необходимости доработки отдельных правовых механизмов, что позволит ускорить процесс. Соответствующие изменения законодательства на протяжении года обсуждались в Госдуме РФ на площадке межведомственной рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства. Итогом кропотливой работы стало принятие закона о внесении изменений в Градостроительный кодекс и еще пять федеральных законов.
Согласно действующим нормам законодательства, долгострой может быть исключен из Единого реестра проблемных объектов (ЕРПО) только после принятия судом решения о передаче такого дома публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ФРТ). В то же время за последние годы сложилась практика принятия фондом решения о выплате возмещения пострадавшим гражданам до вышеназванного решения суда. Фактически возникала ситуация, когда права частных соинвесторов строек восстановлены, но дом все еще числится в ЕРПО как проблемный. Теперь эта несогласованность норм устранена: долгострой исключается из ЕРПО, когда ФРТ приняты все необходимые меры и начаты выплаты дольщикам.
В ЕРПО по-прежнему существуют многоквартирные дома (МКД), которые были спроектированы и начинали строиться много лет назад. Очень часто, принимая решение о завершении строительства, новый застройщик вносит изменения в проектную документацию. Экспертиза обновленной проектной документации включает проверку на соответствие обязательным требованиям. Положениями принятого закона предусмотрено временное (до 1 января 2025 года) исключение для подобных ситуаций — при проведении экспертизы на соответствие обязательным требованиям будут учитываться нормы о техническом регулировании, действующие на дату выдачи разрешения на строительство дома.
Нередкими являются случаи, когда ФРТ ранее уже было принято решение о завершении строительства проблемного объекта и передаче дольщикам квартир, а после проведения соответствующей экспертизы становится ясно, что достройка дома либо требует больших финансовых вложений, либо невозможна вовсе. Часто это касается именно домов, простоявших брошенными много лет. Правового механизма выхода из этой ситуации до сих пор не было. Теперь законодательство дополнено положениями о том, что фонд может изменить свое решение о завершении строительства на выплату денежных компенсаций дольщикам, но сделать это можно исключительно по одной из шести причин: возникли ограничения, установленные законодательством, являющиеся причиной для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; истек срок действия договора аренды земельного участка; весь дом и (или) земельный участок находятся в залоге или под арестом; вступило в силу решение суда о признании проблемного дома самовольной постройкой; отсутствует техническая возможность подключения долгостроя к сетям инженерно-технического обеспечения; по результатам обследования выявлена необходимость демонтажа его несущих и (или) ограждающих конструкций.
Важно отметить, что изменить свое решение ФРТ вправе исключительно в отношении объектов, строившихся по «старым» правилам. МКД, строящихся с применением механизма проектного финансирования с использованием счетов эскроу, данное правило не коснется.
Исключен важный пробел в регулировании вопросов возврата средств материнского капитала, использованных на приобретение жилья. Так, действующим законодательством предусмотрено, что в случае выплаты фондом возмещения предусматривается и возврат средств материнского капитала с учетом индексации. Эти средства гражданин вправе повторно использовать на улучшение своих жилищных условий. Однако до настоящего времени данное правило не распространялось на членов жилищно-строительных кооперативов, созданных в рамках дел о банкротстве застройщиков, а сведений, которыми обмениваются ФРТ и Пенсионный фонд России, зачастую недостаточно для точного установления факта использования участником строительства средств материнского капитала на покупку конкретного жилого помещения. После вступления в силу новых поправок будет действовать единый справедливый порядок для всех участников долевого строительства.
Важно:
Даже после принятия большого и системного пакета поправок в законодательство о защите прав граждан — участников долевого строительства нельзя сказать, что регулирование станет совершенным. Работа продолжается. На повестке межведомственной рабочей группы остались вопросы уточнения порядка проведения оценки активов застройщиков-банкротов, уточнения перечня кредиторов и соответствующей очередности удовлетворения их требований, внедрения механизма выдачи жилищных сертификатов, улучшения информационного взаимодействия с субъектами РФ и информирования граждан об осуществляемых в отношении них мероприятиях по восстановлению нарушенных прав и законных интересов, в том числе с использованием ЕИСЖС, и многие другие.
