Эксперты рассказали о будущем коммерческой недвижимости
8 сентября в Москве состоялось деловое мероприятие «Future Forum: о будущем коммерческой недвижимости». На форуме выступили крупнейшие девелоперы, консультанты, представители управляющих компаний, банков и архитектурных бюро. Участники Future Forum узнали от профессионалов сферы, что же ждёт рынок осенью и в ближайшем будущем, а также не упустили возможность задать все интересующие их вопросы спикерам напрямую.
Первая сессия форума прошла в формате открытого диалога. Спикеры честно поговорили об итогах первого полугодия, импортозамещении, обсудили ситуацию на рынке «зеленого» строительства и высказали свои предположения о дальнейшем развитии событий на рынке коммерческой недвижимости.
Эксперты сошлись во мнении, что в нынешних реалиях рынок стрит-ритейла пострадал меньше всего и даже наоборот показал неожиданный рост:
«Весной рынок пережил неожиданный «хайп» на рынке стрит-ритейла, причем абсолютно не оправданный никакими показателями. Но люди массово вкладывали свои деньги в помещения стрит-ритейла. Сам сегмент не заметил произошедших событий. Продажи шли и остановились только в момент повышения цен», – Кермен Мастиев, директор по продаже и аренде коммерческой недвижимости MR Group.
«Спрос на торговые помещения увеличился. Текущая кризисная ситуация не повлияла на восприятие инвесторов с точки зрения торговых помещений», – Виктория Васильева, заместитель генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE.
Что касается осеннего оживления на рынке – спрос вновь начинает расти.
«Продажи офисов перезапустились после затишья в начале лета. Сначала в июне пошли первые звонки, в июле их количество увеличилось, а в августе мы получили самое большое количество звонков по проекту за всю историю его реализации. Сейчас III квартал 2022 года никак не отличается по показателям продаж от III квартала 2021 года», – Кермен Мастиев, директор по продаже и аренде коммерческой недвижимости MR Group.
О ситуации в сфере «зеленого» строительства и о проделанной работе в первом полугодии рассказал Андрей Кузнецов, руководитель направления Устойчивое развитие Банка ДОМ.РФ: «В феврале все международные компании, которые занимались сертификацией коммерческой и жилой недвижимости по «зеленому» стандарту, ушли с российского рынка. Образовался вакуум, непонимание со стороны девелоперов, что же делать дальше, потому что на сертификацию делается некая ставка. И как ответ на это, мы занялись разработкой национального стандарта «зеленого» строительства для коммерческой недвижимости, который уже в июле был запущен. Сертификация будет добровольной. Никакой бюрократии и государственных структур не предполагается».
Что касается рынка корпоративной аренды, то по мнению Павла Барбашева, коммерческого директора O1 Properties, он жив, ставки не падают и с ним все более чем в порядке: «В нашей компании пауза в аренде площадей после февральских событий составила буквально 2-2,5 месяца и уже в середине мая – начале июня начались первые сделки. Ситуация на рынке оказалась не так плоха, как я сам ее прогнозировал – если до этого предположения были, что вакансия на рынке офисной недвижимости составит 15-20%, то реалии оказались более позитивными. Сейчас у нас вакансия порядка 8-8,5%, к концу года, вероятно, она составит 10%. Спрос есть, рынок жив, все не так плохо. Что касается сегмента в целом, то к концу года ожидаю вакансию 12-15%, но 20% точно не будет».
Сергей Пшеничников, руководитель направления по развитию коммерческой недвижимости ГК ФСК, не разделяет позитивного настроя в вопросе вакансии на рынке офисной недвижимости. По его мнению, в Москве – это огромный рынок субаренды, и картина может сильно измениться к концу года.
Вторая сессия Future Forum была посвящена текущим проектам и разговору о том, каким должен быть объект, чтобы в будущем он пользовался популярностью. Поговорили о прогнозах facility management на 2023 год с Дмитрием Гусевым, директором по развитию бизнеса Sawatzky, а Алексей Чагин, директор управления по аренде коммерческой недвижимости компании «Пионер»,
рассказал на что стоит обращать внимание при реализации масштабного проекта. По его мнению, стоит уделить вниманию ТЦ с современными общественными пространству, созданию community-центрам, увеличить долю досуговой и спортивной функции объекта, а также иметь ввиду замедление темпов нового строительства.
Также Елизавета Ильюхина, директор коммерческого департамента West Wind Group, рассказала о концепции бизнес-центров, офисной недвижимости и о дизайн-концепте объекта – отголосок ли это сытого времени или стратегия выживания в кризис? По мнению Елизаветы, дизайн оформление помещений и самого БЦ важны для сотрудников, это влияет на их мотивацию и работоспособность.
В ходе второй сессии поговорили не только о коммерческой недвижимости городов федерального масштаба, но и о менее крупных игроках. Евгений Бурденюк, основатель «Отелит», рассказал, как живут и развиваются торговые центры в регионах. По его мнению, будущее за районными торговыми центрами, объекты торговой недвижимости мелкого формата будут особенно интересны инвесторам.
Третья сессия форума была полностью посвящена трендам, прогнозам и перспективам будущего.
Мурад Дамиров, совладелец и управляющий партнер сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group, рассказал, как изменился профиль арендаторов сервисных офисов. Если в 2021 году это были IT-компании, e-commerce, ритейл и банки, то в 2022 году арендаторами стали государственные компании и окологосударственные структуры, e-commerce и технологичные компании. По его мнению, сервисные офисы останутся трендом в нынешней ситуации, так как в бизнес-модель изначально заложена возможность оперативной адаптации арендуемых площадей под текущие нужды пользователей. «Пока наш сегмент не ощутил весенних событий, нужно подождать конца года, чтобы сделать какие-то выводы, так как будет видно какой объем площадей освободится».
Аналитику рынка коммерческой недвижимости и прогнозы на ближайший год представила Ольга Широкова, региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia. Что касается развития рынка офисов во втором полугодии 2022 года, то ожидается кратковременный рост ставок аренды, за счет выхода предложений сегмента прайм, затем их снижение, также рост субаренды офисов и снижение доли сделок shell&core.
Анастасия Довченко, директор департамента недвижимости Crocus Group, представила 3 сценария развития торговых центров на 2023 год: «Вариант 1. Операторы, приостановившие свою деятельность, будут закрыты, помещения не будут сданы новым арендаторам. Вариант 2. Операторы, приостановившие свою деятельность, будут закрыты, помещения будут сданы альтернативным арендаторам. Вариант 3. Операторы, приостановившие свою деятельность, возобновят работу в существующем формате. При этом надо учитывать, что в случае замены приостановивших деятельность арендаторов на новых операторов доход собственника будет выше, поскольку коммерческие условия (ставка % с ТО и фиксированные платежи) новых арендаторов будут выгоднее». Также, по мнению Анастасии, ожидается рост уровня свободных помещений до 10-15%, снижения доходности ТЦ, потребность в готовых помещениях и отсутствие инвестиций в отделку, выбор в пользу «лучших» действующих торговых центров, востребованность формата «универмаг», усиление концепция развлекательных форматов.
О городе будущего и месте коммерческой недвижимости в нем рассказала Алина Ефимович, ведущий архитектор проектов, заместитель директора московской студии Chapman Taylor: «Говоря о коммерческой недвижимости, мы имеем ввиду все сегменты. Каким все-таки будет город будущего, это развитие технологий и машин или все же он станет более экологичным? Мы видим, что это будет комбинация двух подходов. Сопутствующие тренды нового времени: устойчивое развитие и экология, инновационная и функциональная среда даже в рамках района города, мобильность и удобные транспортные связи, гармоничное сочетание функций, услуг и пространств, гибкая и продуманная городская среда, способная эффективно функционировать в долгосрочной перспективе, идентичность. В будущем коммерческая недвижимость должна учитывать все эти аспекты и сочетать в себе».
На тему «Город будущего: Промышленное кондиционирование» выступил Игорь Шумаков, директор по развитию ГК «АЯК». На сегодняшний день Игорь прогнозирует, что объёмы ушедших брендов на рынке промышленного кондиционирования перераспределятся по основным игрокам – это Китай и Италия. С Китайским производителем нет никаких сложностей. Главные козыри – это технологичность, стоимость и сроки поставок. Доля между Китайскими брендами будет зависеть от дистрибьютора, а именно конкурентные преимущества такие как стоимость технического решения, оказания комплексных услуг с монтажом, гарантийные обязательства. С Итальянским производителем есть риски, более длительные сроки поставок, увеличение стоимости производства. Спрогнозировать какая будет стоимость к концу года сложно.
В завершении форума поговорили про must-have коммерческой недвижимости будущего – зарядные станции, без которых в скором времени не сможет существовать успешный и инновационный объект. «Учитывая, что электромобилизация неизбежна, так, как только за I квартал 2022 рынок новых электромобилей вырос в 2,6 раза по сравнению с аналогичным периодом 2021, то обладатели электромобилей все больше нуждаются в зарядной инфраструктуре», – Николай Самохин, коммерческий директор Sitronics Electro.
Форум прошёл при поддержке O1 Properties, Sawatzky. Партнёрами форума выступили West Wind Group, Chapmen Taylor, Sitronics Electro, компания «Пионер».
Информационные партнеры форума: РИА недвижимость, Интерфакс недвижимость, retail.ru, Строительная газета, Дайджест недвижимости, РГУД, Ners.ru, BN.ru, Office news, tatre, Russian Realty.
