Компас инвестора: обзор новых проектов для инвестиций в III квартале 2022 года в «старой» Москве
Бизнес-класс стал самым привлекательным сегментом московского рынка новостроек для инвестиций в III квартале 2022 года. На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложения денежных средств среди новых проектов, которые вышли на рынок в III квартале 2022 года, и рассказали о них «Стройгазете». По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка был присвоен рейтинг.
В III квартале 2022 года открылись продажи в 14 новостройках Москвы. Из них семь комплексов относятся к бизнес-классу, пять – комфорт-класса и два – премиум-класса.
1. «MirrorЗдание»
Первую позицию в рейтинге самых привлекательных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял комплекс бизнес-класса в районе Марьина Роща (СВАО) «MirrorЗдание». Этот проект апартаментов реализует ГК МИЦ. Квадратный метр обойдется в 285 тыс. рублей при средней цене по локации, где возводится комплекс, – 445 тыс. рублей. Таким образом, дисконт на старте продаж составляет 36% – это основной инвестиционный плюс проекта. Минимальный объем вложений – 7,1 млн рублей за студию площадью 17 кв. метров.
Также у «MirrorЗдания» хорошая транспортная доступность. До ближайшего метро всего семь минут ходьбы, а до Третьего транспортного кольца на автомобиле можно доехать за 4 минуты. Проект реализуется в развитом районе, поэтому в шаговой доступности есть детский сад, школа, парк и торговый центр. Масштаб комплекса при этом по современным меркам практически клубный – около 19 тыс. кв. метров жилой застройки. «MirrorЗдание» имеет переменную этажность (от 13 до 24 этажей). Реализует проект надежный застройщик ГК МИЦ, который входит в топ-10 девелоперов Москвы по версии Единого реестра застройщиков. Ввод в эксплуатацию запланирован на 2024 год.
Проект «MirrorЗдание» набрал 41 из 44 возможных баллов рейтинга, и его качественный уровень оценивается в 94% – это рекордный показатель за всю историю анализа.
2. Malevich
На втором месте рейтинга комплекс с квартирами бизнес-класса Malevich, который будет находиться на севере Москвы в районе Отрадное. Строительство здания ведет концерн «Крост».
Как и лидер рейтинга, Malevich может привлечь инвестора прежде всего своей ценой. Средняя стоимость квадратного метра на старте продаж в нем составила 308 тыс. рублей, тогда как конкуренты в локации продаются в среднем по 445 тыс. рублей за кв. метр. Иными словами, дисконт за «котлован» составляет 31%. Минимальная стоимость – 10,4 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 32,9 кв. метр.
У проекта также сравнительно небольшой масштаб. Общая площадь застройки займет меньше 38 тыс. кв. метр. В высоту комплекс достигает 28 этажей. Отделка апартаментов застройщиком не планируется. На первом этаже предусмотрены кафе и рестораны, коворкинг, офисы в аренду, а в парке для работы можно найти уличный коворкинг.
В окружении есть детский сад, школа и парк. Слабая сторона – транспортная доступность. Ближайшее метро находится в 19 минутах ходьбы, что несколько компенсируется сравнительно быстрым доступом на автомобиле к ТТК (12 минут). Концерн «Крост», реализующий проект, работает на московском рынке давно и имеет хорошие ресурсы и опыт – это важно с точки зрения надежности вложений. Срок ввода – 2024 год.
Жилой комплекс Malevich набрал 35 рейтинговых баллов из 44 возможных, а его качественный уровень для инвестиций оценивается в 80%.
3. «Loft Рижская»
На третьей позиции рейтинга – реконструированное в лофт историческое здание на Проспекте Мира в Мещанском районе ЦАО. Проект реализует частный девелопер. Комплекс с апартаментами бизнес-класса вышел в продажу по очень привлекательным ценам. Квадратный метр в нем обойдется в 305 тыс. рублей при средней по округу цене в 684 тыс. рублей за кв. м, то есть на 55% доступнее. Минимальная стоимость – 5 млн рублей за студию площадью 16,8 кв. м. В отличие от лидеров рейтинга, в апартаментах предусмотрена отделка.
Еще одно огромное преимущество комплекса – масштаб. Фактически «Loft Рижская» – это клубный дом площадью всего 1 тыс. кв. м, и сочетание доступной цены и такого формата крайне редко встречается в центре Москвы. До ближайшего метро можно дойти пешком за 16 минут, а до ТТК на автомобиле дорога займет всего 8 минут. «Loft Рижская» находится в локации, где есть вся необходимая социальная и коммерческая инфраструктура, а также много бизнес-центров. Ключи от апартаментов застройщик планирует выдавать уже в декабре 2022 года.
Комплекс «Loft Рижская» получил 34 из 44 возможных рейтинговых баллов, и его качественный уровень составил 76%.
«Очередное «поколение» привлекательных для инвестиций новостроек Москвы имеет явные отличия от тех, что мы видели в последние годы, – отметила Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Прежде всего застройщики вновь стараются задать на старте продаж очень доступный ценник, предлагая клиентам ощутимый дисконт. Между тем, в последние годы мы все чаще отмечали, что многие проекты стартуют со среднего или даже высокого уровня цен, сопоставимого даже с готовыми новостройками в локации. Помимо этого, все больше проектов имеют сравнительно небольшой масштаб и состоят из одного-двух корпусов, что также привлекательно для инвесторов».
Методика анализа:
1. Проекты оценивались по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и ее масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,26.
3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене, вероятно, уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
