Попытка выжить: ТСЖ лоббируют закон о своем статусе и финансово-организационных преференциях
/FOTODOM
В середине 90-х годов товарищества собственников жилья (ТСЖ) были в авангарде реформирования жилищно-коммунальной сферы, дома под их управлением были в лучшем состоянии, чем значительная часть многоквартирного жилого сектора, а активные руководители ТСЖ имели экономические, правовые и прочие основы для осуществления своей деятельности. Но те «золотые» времена давно прошли — и в силу ряда причин такая форма жилищного управления, как некоммерческие товарищества, постепенно утратила свои позиции. Особенно ситуация ухудшилась в последние годы. В результате, по данным Росстата, с 2010 по 2019 год доля ТСЖ сократилась с 25% до 14%, а в настоящее время она еще ниже, таким образом, уже произошла маргинализация ТСЖ по сравнению с другими способами управления многоквартирными домами (МКД).
Нетрудно предположить, что если тенденции не изменятся, то ТСЖ и вовсе грозит исчезновение. Такая перспектива совершенно не устраивает как жителей, интересы которых выражают ТСЖ, так и наиболее активную часть товариществ, стремящихся отстаивать свои возможности и права по управлению домами.
Однако, как известно, спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Поэтому свою судьбу актив ТСЖ решил взять в собственные руки. В этих целях на прошедшем в сентябре под эгидой Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН) II Всероссийском съезде председателей товариществ его делегатами была одобрена программа «ТСЖ будущего». Согласно поручению президента РФ, до 15 ноября Минстрой России должен утвердить «Стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ». И, как надеются участники съезда ТСЖ, разработанная ими программа также станет частью этого документа.
О ее ключевых положениях представители товариществ рассказали на состоявшейся на днях пресс-конференции. По их словам, основные тезисы программы условно можно разделить на две части: структурные изменения и финансовый блок. Среди структурных изменений особенно важным представляется раздел о необходимость создания ТСЖ в новостройках. «Мы предлагаем одномоментно с оформлением документов договора долевого участия (ДДУ) подписывать также заявление о том, что соинвестор становится членом вновь создаваемого ТСЖ. Кстати, данная процедура по факту используется в ЖСК еще с «древних» советских времен», — пояснил на пресс-конференции делегат съезда, председатель ТСЖ «Серебряный квартет-3» (самого большого в стране) Мкртич Аракелян.
Другой важный тезис программы — расширение перечня услуг по капитальному ремонту. Сейчас Жилищный кодекс (ЖК) РФ закрепляет шесть базовых видов работ, а власти на местах по своему усмотрению могут расширить этот перечень. Но на практике в субъектах за основу берутся лишь работы, приведенные в ЖК РФ. В результате собственники не имеют возможности выполнить именно те работы, которые они считают нужными.
Отдельным пунктом программы «ТСЖ будущего» отмечена необходимость принятия закона о ТСЖ, проект которого уже разработан АКОН. Как напомнил президент ассоциации Никита Чулочников, после вступления в силу в 2005 году ЖК РФ действие отраслевого закона о ТСЖ было прекращено. В результате возник правовой вакуум, и теперь упоминание ТСЖ «распылено» по разным статьям жилкодекса. «Отсутствие отраслевого законодательства де-факто превратило товарищества в исчезающую форму управления МКД, и закон должен это исправить», — настаивает глава АКОН.
Поэтому в ассоциации и предлагают через закон о ТСЖ закрепить норму, чтобы товарищества создавались в новостройках с момента заключения ДДУ, а в домах, где они бы появлялись, собственники становились его членами и принимали решения на общих собраниях членов ТСЖ. Как пояснил Мкртич Аракелян, закон устраняет разницу между общими собраниями собственников и собраниями членов ТСЖ и направлен на то, чтобы управление ТСЖ было признано профессиональной деятельностью с соответствующим правовым регулированием.
Блок предлагаемых финансовых изменений в программе «ТСЖ будущего» затрагивает максимально широкий круг вопросов: от изменения системы налогообложения до адресной господдержки. В частности, на помощь государства ТСЖ уповают в вопросе замены изношенного лифтового оборудования и просят разрешить предоставлять товариществам беспроцентные займы для проведения работ по его замене, а также на 50% просубсидировать проведение этих работ.
В целях повышения финансовой устойчивости ТСЖ предлагается продлить для них введенный правительством мораторий на банкротство, срок которого истекает 1 октября. Затронуты и налоговые вопросы. «Собираемые ТСЖ деньги на самом деле являются целевыми взносами учредителей, то есть жителей, на деятельность самого товарищества. И получается, что собственники платят квазиналог за то, что они реализовали свое право, выбрав ТСЖ формой управления домом. Решением проблемы могли бы стать изменения в Налоговом кодексе РФ, законодательно приравняющие взносы членов ТСЖ к взносам учредителей», — предлагает Никита Чулочников.
Впрочем, пока неизвестно, как сложится судьбы этих инициатив: некоторые из них небесспорны или нуждаются в более тщательной проработке. По мнению эксперта тематической площадки Общероссийского народного фронта (ОНФ) «Жилье и городская среда» Павла Склянчука, действительно, можно констатировать, что ТСЖ сегодня стали во многом псевдоформой управления МКД. Они, как правило, создаются в небольших домах, где сложились сильные соседские сообщества. Основные сложности ТСЖ сейчас и в самом деле связаны с обременительным для них налоговым администрированием, от чего проистекают их незавидное экономическое состояние и проблемы с привлечением подрядчиков для выполнения текущего ремонта. «В ТСЖ многое зависит от личности председателя, насколько это активный человек. На мой взгляд, вместо развития ТСЖ как коллективной формы принятия решений необходимо формировать институт профессиональных хаус-менеджеров или управдомов и прописать их полномочия в Жилищном кодексе. Это привлечет в ЖКХ молодых специалистов, которые через IT-решения смогут сделать управление домами более эффективным», — заключил Павел Склянчук.
Никита ЧУЛОЧНИКОВ, президент АКОН:
«У ТСЖ сложилась ситуация, близкая к катастрофе. Накопленные гражданами долги за ЖКХ, с одной стороны, и требования РСО к ТСЖ рассчитаться с долгами, с другой, уже привели к тому, что многие товарищества оказались на грани банкротства. Продление моратория для организаций, размер задолженности которых не превышает 50 млн рублей, могло бы позволить остаться на плаву большинству товариществ»
