Премиальные новостройки Москвы растут в цене
По итогам III квартала число предложений на рынке премиальных новостроек Москвы. Также выросли и цены них. Эксперты компании «Метриум» рассказали «Стройгазете» почему произошел рост средневзвешенной цены и какие тенденции сложились на рынке в этом сегменте недвижимости.
По итогам III квартала 2022 года на рынке недвижимости премиум-класса находился 51 проект. Суммарный объем предложения на конец периода составил почти 5 тыс. лотов, из них 4,2 тыс. – квартиры и 0,8 тыс. – апартаменты.
Средневзвешенная цена кв. метра в премиум-классе в сентябре составила 571 тыс. рублей (+1,5% за квартал, -0,1% за год). По округам наблюдается разнонаправленная динамика. Заметно выросла цена в ЮАО (+12,3%) вследствие выхода в реализацию проекта OPUS с ценой выше среднего по сегменту. Небольшое снижение цен отмечено в СЗАО (-2,4%), ЮЗАО (-1,2%) и САО (-0,7%).
По мнению аналитиков «Метриум», рост цены произошел за счет удорожания квартир. Апартаменты в III квартале 2022 года стали немного дешевле (-0,4%). При этом разрыв в цене между квартирами и апартаментами сократился. Сейчас цена на апартаменты в премиум-классе превышает цену на квартиры на 20%. Полгода назад разрыв составлял почти 50%.
В III квартале на рынок новостроек премиум-класса вышли в открытые продажи два проекта – один жилой комплекс (OPUS от ГК Пионер) и один комплекс апартаментов (Wellton Spa Residence от Концерна КРОСТ).
В разрезе округов по предложению лидируют САО (25,1%, +0,4 п.п. за квартал), СЗАО (24,6%, +1,6 п.п.) и ЗАО (20,9%, -0,1 п.п.). Наименьшую долю занимает ЮЗАО (1,2%, -0,6 п.п.). В ЮВАО премиальная недвижимость не представлена.
По стадии строительной готовности в премиум-классе в III квартале произошел перевес в сторону предложений в корпусах на этапе монтажа (45,2%, +5,5 п.п.) за счет перехода ряда корпусов на новый этап строительства. Доля предложений на этапе котлована уменьшилась (40,9%, -4 п.п.).
Среди предложений премиум-класса в разрезе комнатности значительную долю занимают двухкомнатные варианты (36,6%, -0,9 п.п.). С каждым кварталом уменьшается количество многокомнатных лотов, на конец сентября 2022 года их доля составила 6,5% (-1 п.п. за квартал).
В премиальных новостройках за квартал выросла доля предложений с чистовой отделкой до 18,5% (+3,6 п.п.). Наибольшую часть рынка по-прежнему занимают предложения без отделки (43,9%, -2 п.п.) и с отделкой whitebox (37,6%, -1,6 п.п.).
Общая стоимость предложений в III квартале в среднем упала на 2,7% за счет снижения минимального порога площади на многокомнатные лоты и ухода из продажи самых дорогих лотов (максимальный бюджет по сравнению с прошлым отчетным периодом упал почти на 1 млрд рублей). Без учета многокомнатных лотов можно говорить о повышении средних бюджетов вслед за ростом цены кв. метра. Больше остальных подорожали однокомнатные варианты – на 5,1%.
Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2022 года:
– Mod: студия площадью 28,2 кв. м за 11,4 млн рублей;
– «Театральный квартал»: однокомнатная квартира площадью 28,7 кв. м за 12,9 млн рублей;
– «Поклонная 7»: студия площадью 25,3 кв. м за 13 млн рублей.
Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек премиального сегмента в III квартале 2022 года составило почти одну тыс. штук. По сравнению со II кварталом, активность покупателей выросла на 36,7%. Спрос на квартиры вырос на 40,1%, на апартаменты – на 9,1%. Однако относительно III квартала прошлого года количество сделок сократилось на треть.
Основные тенденции
«На рынке премиум-класса наблюдается рекордное количество лотов. Старт продаж анонсирован в жилом комплексе OPUS от ГК «Пионер» и комплексе апартаментов Wellton Spa Residences от Концерна «КРОСТ». Последний раз сопоставимый объем предложения был зафиксирован почти четыре года назад», – отметила директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
По ее словам, прирост средневзвешенной цены квадратного метра в премиум-классе за последние три месяца составил 1,5% , тогда как в прошлом квартале отмечалось падение цены кв. метра на 9,3%, кварталом ранее – удорожание на 10,2%.
«Колебания связаны как с выходом в продажи нового предложения, так и с изменением структуры текущего. Фактически выход одного крупного проекта может изменить характеристики цены всего сегмента. Примечательно, что апартаменты премиум-класса в среднем дороже квартир на 20%, но с каждым кварталом разрыв между типами предложений становится менее явным», – констатировала Анна Раджабова.
По словам эксперта, спрос на премиальные квартиры и апартаменты начал восстанавливаться после падения во II квартале 2022 года на 36,7%, но все еще находится на низком уровне относительно прошлых периодов.
«Доля ипотечных сделок за квартал составила 53%. Это гораздо ниже, чем в других сегментах рынка, однако такая статистика все равно не характерна для премиум-класса, где доля договоров с ипотечным обременением ранее не превышала 50%. Покупатели стали активнее пользоваться предложениями с субсидированными ставками, что, вероятно, повлекло за собой и общее оживление на рынке недвижимости. Рынок премиальных новостроек становится все более зависимым от банковских предложений, а реакция покупателей премиальной недвижимости во многом повторяет реакцию клиентов более низких ценовых сегментов. Однако изменение ипотечных ставок и программ субсидий будет отражаться на будущем рынка премиум-класса в неменьшей степени, чем в других сегментах», – отметила Анна Раджабова.
