Истории быстрых побед: что происходит с рынком жилья и как меры поддержки застройщиков могут изменить ситуацию
/FOTODOM
Павел ГОНЧАРОВ, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), основатель премии PROEstate & TOBY Awards:
Строительная отрасль является системообразующей. Это аксиома сегодняшнего дня. У государства на нее завязано большое число бизнесов, дающих рабочие места; строительство решает громадный пласт социальных вопросов. Однако в этом году ситуация на жилищном рынке весьма напряженная, поэтому для власти особенно приоритетно помогать строителям, что мы сейчас и наблюдаем. Разберемся, какие тренды в ближайшее время будут влиять на рынок и что нужно учитывать при прогнозировании.
Точечный подход
Поддерживать стройку можно с разных сторон. Самый популярный способ, понятный любому человеку, поскольку он напрямую влияет на каждый «карман», — субсидирование кредитования. Ипотека — это «история быстрых побед». Снижение ставок дает иллюзию большей доступности жилья. Так как ипотечные платежи растягиваются на десятилетия, при принятии решения покупатель учитывает два основных фактора: какая финансовая возможность имеется для оплаты первичного взноса и ежемесячных платежей и насколько он уверен в долгосрочной стабильности своих доходов. Поэтому сейчас застройщики с помощью маркетинговых ходов стремятся снизить стоимость «входа» в сделку, а государство вместе с тем должно следить, чтобы в долгосрочной перспективе принимаемые сегодня решения не превратились в «финансовый пузырь».
ЦБ видит перегрев рынка жилья и выступает за отказ от масштабной поддержки рынка в пользу точечных мер. Но девелоперы, получив рекордные доходы в прошлом году, все активнее предлагают покупателям свои программы, снижающие ежемесячные платежи, что оказывает покупателям психологическую поддержку и стимулирует продажи.
Будет или нет продлена программа льготной ипотеки — одна из главных интриг. От этого решения во многом зависит наличие рынка и спроса. Хотя, если рассуждать о спросе немного отвлеченно, то он зависит не только от ипотеки, но во многом от наличия свободных денег у населения. Если их достаточно, у жилья большие и уверенные перспективы, особенно на центральных и региональных рынках с сильной внутренней экономикой. По сути дела, у людей сейчас очень мало вариантов, где можно размещать средства, — и с точки зрения инвестирования, и с точки зрения расходов домохозяйств.
Внешние факторы
Жилье всегда входит в тройку самых востребованных сегментов. Также на рынок продолжают влиять мегатренды. Один из самых устойчивых — урбанизация, когда люди переезжают жить в экономически развитые города. Временный всплеск интереса к загородной недвижимости, который спровоцировала пандемия, постепенно сходит на нет, а центральные городские рынки недвижимости продолжают получать поддержку от региональных покупателей.
Возросшая стоимость недвижимости — с одной стороны, ограничивающий фактор, но с другой — покупатели видят: в период турбулентности недвижимость может быть надежным способом сохранения денег, что стимулирует спрос. Также на примере объектов, которые мы рассматривали на конкурсе PROEstate & TOBY Awards, видно, что растущие цены на недвижимость подкрепляются и качеством строящихся объектов. Компании представляют качественные проекты плейхабов, рекреационных и общественных зон, диджитал-системы управления и охраны, различные проектные решения, которые раньше были присущи бизнес-классу, появляются в сегменте комфортного жилья.
Но есть психологические факторы. Мы видим, что при любом изменении внешней ситуации у застройщиков все-таки наблюдается общий спад спроса как в сегменте жилья, так и в сегменте апартаментов. Потом люди успокаиваются и спрос восстанавливается. За этот год мы видели такой спад дважды — в начале весны и осенью. За последний месяц ситуация стала выравниваться, хотя, конечно, сейчас в основном закрываются сделки, начатые еще до середины сентября, новые же покупатели пока в офисы продаж не торопятся. Придут ли они до конца года, во многом будет зависеть от внешних факторов и ипотечных продуктов.
Логичным было бы появление ипотечного продукта для мобилизованных — после их возвращения домой. На днях Госдума приравняла статус добровольцев к статусу военнослужащих по контракту, так что на них, полагаю, будут распространяться условия военной ипотеки. Конечно, их не так много, и глобально рынку это не поможет, но даст определенный социальный эффект.
Работать без остановки
Для отрасли важны и другие меры поддержки, невидимые для конечного потребителя, среди которых первые строки занимают снижение административных барьеров, сокращение сроков получения разрешений на строительство. Здесь государство отреагировало оперативно, вовремя — поддержав застройщиков, разрешив подготовку проектов изменений в генеральные планы поселений или городских округов, правила землепользования и застройки, одновременно с разработкой документации по планировке территории. Предусмотрен специальный срок — один месяц — для согласования проекта генерального плана или документа о внесении в него изменений с уполномоченным органом власти или органом местного самоуправления, и такой же срок — для проведения общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам генеральных планов, правил землепользования и застройки, планировки, межевания территории. Меры важные. Другое дело, что эти решения вряд ли смогут существенно снизить себестоимость, потому что социальная нагрузка — строительство социальных объектов, инженерной инфраструктуры, дорог — не снижается. У девелоперов появились новые расходы, связанные со стоимостью стройматериалов, импортозамещением, построением новых логистических цепочек, которые также влияют на объем вложений. Проще застройщикам не стало, но если есть спрос и даже минимальная рентабельность, то все будут продолжать строить. В этом отношении работу строительной компании можно сравнить с доменной печью: если ее остановить и остудить, она разрушится — и вновь запустить ее не получится. Так же и в стройке: один раз закрыв проект, компания теряет сотрудников, подрядчиков, репутацию — собрать все заново крайне сложно, если не невозможно.
Правда, в последнее время видно, что ряд застройщиков от проектов все же отказывается; проекты, планировавшиеся к вводу в жилье, как минимум переносятся; интересы крупных компаний диверсифицируются — и уходят из строительства жилья в курортную, коммерческую недвижимость. Это плохо для отрасли. Если жилые проекты будут откладываться, мы начнем «просаживаться» по вводу в ближайшие годы. Пока это не очень заметно: в текущем году в стройке находится более 100 млн квадратных метров жилья — достаточно большая цифра по сравнению с предыдущими годами, так что предложение на несколько лет обеспечено и находится в той или иной стадии реализации. Дальнейшее наполнение рынка будет зависеть от действий регулирующих органов, общеэкономической ситуации и, разумеется, спроса. Позитивным маркером является то, что крупные системообразующие компании продолжают экспансию и пользуются возможностью увеличить свой земельный банк — верят в будущее рынка.
На 20-25% сократилось этой осенью количество выданных разрешений на строительство, доля оформленных ипотечных кредитов — на 15-17%, заключенных сделок с недвижимостью — на 2%
