Кризис стройке не помеха: необходимо сбалансировать все интересы и определить общие цели
Сергей Зеленцов
Строительная отрасль — мощнейший драйвер отечественной экономики: вместе с ЖКХ это 11% общего ВВП, или 14,4 трлн рублей. Стройотрасль обеспечивает 12% всех налоговых поступлений, дает рабочие места 8,5 млн человек. По итогам прошлого года в стране введен рекордный объем жилья — 92,6 млн кв. м. Сейчас перед строителями поставлена еще более амбициозная задача — в соответствии с национальной целью обеспечить ежегодный ввод 120 млн кв. м жилья, что невозможно без внедрения инновационных технологий строительства, устранения административных барьеров, оптимизации производственных процессов, которые в свою очередь отражаются на продолжительности строительно-инвестиционного цикла.
Однако сегодня стройотрасль оказалась в сложном положении: в условиях масштабных санкций и экономического кризиса компании столкнулись с необходимостью переосмысления бизнес-процессов, поиска новых путей поставок, смены торговых партнеров, что ведет к увеличению стоимости оборудования, материалов и комплектующих.
На днях в Московской торгово-промышленной палате (МТПП) в формате дискуссионного клуба состоялась встреча экспертов по теме «Антикризисные решения для строительной отрасли». Участники обсудили вопросы повышения эффективности работы стройкомплекса без существенного снижения качества недвижимости и при сохранении адекватной цены на конечный продукт.
Председатель Гильдии информационных технологий и цифровых коммуникаций при МТПП Бюзанд Зулумян в своем вступительном слове подчеркнул, что «для того, чтобы найти решение, нужно обозначить проблему», отметив, что любая стройка не может существовать без финансирования: «Это основа, это кровеносные сосуды, без которых организм не выживет. Сегодня девелоперский рынок в какой-то мере начал страдать. Несмотря на то, что ставка рефинансирования постепенно падает, банки все равно очень серьезно закручивают гайки, выдается очень мало ипотеки. Соответственно, продажи идут медленно». Другой существенной проблемой является определенная зависимость от зарубежных строительных материалов, прежде всего в том, что касается внутренней отделки и фасадов. «Основные стройматериалы у нас производятся в нужном количестве, но вот с финишными качественными материалами начались проблемы», — признал Бюзанд Зулумян. Сейчас строительной отрасли необходимо вкладываться в софт, прописывать регламенты и процессы, что будет способствовать повышению управляемости и прозрачности строительства.
На мероприятии выступил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский с докладом об изменениях кредитной оценки застройщика и потенциале переуступки кредитов. Кратко обрисовав нынешний механизм проектного финансирования, он напомнил, какие меры поддержки отрасли сейчас действуют. Это прежде всего льготная ипотека, инфраструктурные облигации «ДОМ.РФ» объемом 300 млрд рублей, субсидирование ставки проектного финансирования, продление программы «Стимул» для строительства социальных объектов в регионах. Владислав Преображенский отметил, что меры поддержки крайне важны для отрасли, однако у КИМ существует ряд дополнительных предложений по повышению эффективности работы системы.
В частности, эксперт предложил внести корректировки в критерии основополагающего нормативного акта Центробанка по резервам на возможные потери по ссудам (590-П ЦБ РФ) о достаточности капитала, а также поправки в норматив на максимальный размер риска (H6) и скорректировать расчет коэффициента покрытия долга будущими ожидаемыми денежными потоками проекта (LLCR) и продолжить обсуждение совершенствования механизмов эскроу-счетов. По его словам, сегодня при кредитовании застройщика применяется норматив Н1, не учитывающий средства, размещенные участниками долевого строительства на счетах эскроу. Другой норматив — Н6 — ограничивает кредитный риск банка в отношении одного заемщика или группы связанных заемщиков и определяет максимальное отношение совокупной суммы кредитных требований банка к заемщику или группе связанных заемщиков к собственным средствам банка и также не учитывает наличие средств на счетах эскроу в банках, осуществляющих проектное финансирование.
На практике это приводит к тому, что перспективный застройщик, у которого в реализации несколько проектов высокой степени готовности (80% и выше), а денежные средства на счетах эскроу превышают объем проектного финансирования, упирается в потолок кредитной нагрузки. В этот момент банк готов, но не может кредитовать его новые проекты, а застройщик — развиваться дальше. «Изменение критериев для кредитования застройщиков и признание средств на счетах эскроу в качестве актива застройщика — положительная мера, которую мы сейчас обсуждаем с банками. Она позволит крупным застройщикам нарастить объемы, а банкам — увеличить оборачиваемость средств», — указал Владислав Преображенский.
Еще одной инициативой, озвученной КИМ, является изменение ставки показателя LLCR с 1,25 до 1,1. Коэффициент покрытия долга LLCR зависит от доли собственных средств застройщика в проекте. При достаточной доле собственных средств даже проект с нулевой рентабельностью может иметь требуемый LLCR. Финансовая устойчивость проектов определяется не размером собственного участия, а их рентабельностью. В нынешней ситуации значение LLCR зачастую является заградительным для запуска проектов в регионах.
Уже не впервые КИМ обращает внимание на возможность переуступки проектного финансирования. На настоящий момент в России только 91 банк соответствует нормативам ЦБ для финансирования жилых девелоперских проектов, из которых большую часть стройки кредитуют всего 7 банков, остальные имеют по 1-2 проекта в портфеле, а 57 банков никак не вовлечены в процесс. Они не готовы работать при высоких уровнях риска на начальной стадии проекта, но вполне могли бы работать с действующими проектами на стадии, когда риски сведены к минимуму, а основные игроки могли бы продавать свои кредиты.
«К чему могут привести все эти меры? Во-первых, на треть повысить участие банка в проектном финансировании конкретного проекта, во-вторых, потенциально увеличить в 1,5 раза число реализуемых проектов и объем инвестиций в отрасль. А объем строительства может вырасти на 20 млн кв. м ежегодно», — подчеркнул Владислав Преображенский.
Руководитель подразделения технологии информационного моделирования и мониторинга «ДОМ.РФ» Денис Давыдов рассказал о внедрении ТИМ в сфере строительства, в частности, о разработке стандарта по информационному моделированию жилых зданий.
Тему оптимизации бизнес-процессов строительной компании затронул управляющий партнер Private Development Александр Фомин, отметивший важную роль, которую играет интегрированное управление, — вовлечение в процесс планирования всех участников, начиная с проектировщиков и заканчивая подрядчиками и субподрядчиками. «Выстраивание некой единой системы управления проектным офисом позволяет объединить разрозненные задачи всех участников строительного проекта, а оптимизационное планирование позволяет сократить график на 20-30%. Введение суточного и месячного планирования позволяет каскадировать все процессы и понять, какие из них не взаимосвязаны», — сказал он.
Директор по управлению проектами KR Properties Дмитрий Бохун на примере своей компании рассказал о перенастройке бизнес-процессов, в том числе при разработке технологических цепочек, а также об изменении в подходах к реализации проектов. Он отметил, что наиболее важными сейчас являются использование и грамотная интеграция CRM-систем, использование ТИМ, управление рисками, что позволяет компаниям в самых сложных условиях различных кризисов не только оставаться на плаву, но и успешно развиваться.
Вторая часть конференции называлась «Стройплощадка 2.0: цифровая трансформация отрасли». Открывая сессию, вице-президент МТПП Александр Крутов отметил, что все строительные процессы являются длительными как при планировании, так и при поиске финансирования, реализации проекта, управлении готовым объектом. «Управление строительным подрядом и синхронизация работы со строительным контролем — всегда больная точка, поскольку строительный контроль должен быть объективен по сути и по содержанию. Генеральный подрядчик и заказчик время от времени пренебрегают важностью этой функции. Как итог — срыв сроков, перерасход бюджета и так далее», — указал он. Вице-президент Национальной палаты инженеров, директор по развитию компании «К4» Елена Колосова поделилась с аудиторией антикризисными решениями в управлении строительством. По ее словам, антикризисные решения в этой области состоят из двух частей. Первая — это реинжиниринг системы управления, который позволит признать и выявить наличие проблем, сбалансировать интересы, обеспечить возможность прозрачности информации и легализировать расходы на инжиниринг, планирование, проектирование и моделирование, в частности, на ТИМ. Вторая часть — применение методов анализа календарно-сетевых графиков.
Однако, по словам Елены Колосовой, в этой прозрачности заинтересованы не все участники процесса. «В современных реалиях бюджет реализации строительного проекта существенно отличается от его исходного расчета, несмотря даже на наличие проектной документации в форме информационной модели, календарно-сетевых графиков, смет и всего того, что сопутствует процессу планирования и управления строительством, — сказала она. — А если у нас некорректные исходные данные, то и система поддержки принятия решений на основе этих данных не будет давать корректных прогнозов».
Спикер раскрыла суть конфликта интересов и отметила, что в первую очередь необходимо провести балансировку интересов участников процесса строительства. «Планирование, управление — это не функция одной компании для себя. Это общая функция на площадке для общего успеха. И только сбалансировав все интересы, определив общие цели, выяснив, кто на чем зарабатывает, и дав возможность зарабатывать деньги всем, мы получим проект в срок в рамках бюджета», — подытожила свое выступление вице-президент Национальной палаты инженеров.
Генеральный директор ГК «МонолитХолдинг» Гасан Архулаев рассказал, что компания специализируется на комплексном развитии территорий в различных регионах страны. «Управлять этой махиной без цифровой платформы невозможно», — подчеркнул он, посоветовав стройпредприятиям не использовать готовые стандартные решения, а разрабатывать цифровую систему «под себя» с учетом специфики конкретной компании.
На конференции были представлены несколько отечественных цифровых платформ, разработанных для российского строительного рынка. Так, директор по реализации проектов VK Дмитрий Зубарев презентовал цифровой сервис для моделирования квартирографии на этапе проектирования, генеральный директор компании «ВАМ ПОДРЯД» Валтер Исраелян рассказал о цифровом решении поиска субподряда и субподрядчиков с помощью разработанного им маркетплейса строительных услуг, а сопредседатель Гильдии организаций строительного комплекса при МТПП, основатель цифровой строительной экосистемы «Орлан System» Андрей Лупий объяснил, как с помощью этого цифрового инструмента можно осуществлять подбор поставщиков и подрядчиков и оптимизировать работу с ними, отметив, что до 80% поставок в стройке осуществляется через посредников, а цифровые системы позволяют исключить это звено из цепочки, снизив расходы и риски.
