Ипотека

Разделить ипотеку: кто такой созаемщик и зачем он нужен

После 21 сентября банки повысили требования при оформлении ипотеки для граждан, потенциально подлежащих мобилизации. Теперь кредитные организации все чаще просят потенциальных клиентов привлечь созаемщика. Эксперты компании «Метриум» рассказали «Стройгазете» для чего еще может пригодиться созаемщик и кто может им стать.

Зачем нужен созаемщик
С точки зрения кредитной организации созаемщик – это просто второй заемщик, который равным образом несет ответственность перед банком по всем кредитным обязательствам. Привлечение созаемщика увеличивает шансы на одобрение ипотеки или ее оформление на более благоприятных условиях. Например, если в вашей кредитной истории есть «черные» страницы, то банк вправе сделать надбавку и установить требования об увеличении первого взноса.

В случае оформления займа не только на вас, но и на созаемщика с хорошим доходом и кредитным рейтингом, процент будет рассчитан, исходя из надежности обоих клиентов. Помимо этого, привлечение созаемщика понадобится, чтобы получить большую сумму в случае, если с кредитной историей все в порядке, но доходы невысоки. В таком случае банк выдаст заем с учетом платежеспособности привлеченного созаемщика. Кстати, если ипотека оформлена более, чем на одного человека, заемщика иногда называют титульным заемщиком, а созаемщика – солидарным заемщиком.

Созаемщик и поручитель
Сразу обозначим, что созаемщик и поручитель – это не одно и то же. Обязанности у них действительно похожие – в случае финансовой несостоятельности заемщика, погасить долг вместо него. Однако разница кроется в деталях. Созаемщик – это гражданин, имеющий идентичные с заемщиком права и обязанности. Он равным образом подписывает каждый пункт кредитного договора и может влиять на его условия в период погашения. Следовательно, если титульный заемщик нарушит график выплат даже на пару дней, банк обратится к созаемщику. Тогда ответственность переносится на него в полном объеме. Также отметим, что уровень дисциплинированности погашения ипотеки неизбежно отразится в кредитной истории второго заемщика. Кроме того, на созаемщика практически во всех банках оформляется право собственности: совместное либо долевое.

Поручитель по кредиту только гарантирует банку, что заемщик будет обслуживать ипотеку строго по графику и к назначенному сроку вернет долг. Банки оценивают платежеспособность поручителя менее строго, а информация о дисциплине попадет в кредитную историю, только если банк предъявит требования к погашению задолженности именно поручителю. Кредитор заключает с ним отдельный договор, в котором может быть закреплена как солидарная, то есть равная ответственность, так и субсидиарная. В последнем варианте поручитель отвечает за заемщика перед банком только в крайнем случае и после судебного разбирательства. Например, если основной должник допустил серьезную просрочку на несколько недель или месяцев. При наличии у заемщика и поручителя, и созаемщика, кредитор в первую очередь обратится к созаемщику. Кроме того, у поручителя есть право подать в суд на заемщика с регрессионным требованием, то есть с прошением возместить выплаченные банку средства, включая проценты, пени и судебные издержки.

Кто может быть созаемщиком
По общему правилу никаких ограничений нет. Им может быть, как близкий родственник заемщика, так и его друг, коллега или любое другое третье лицо. Главное, чтобы человек согласился стать созаемщиком и удовлетворял требованиям банка. Важно отметить, что в некоторых банках солидарные заемщики привлекаются автоматически. Как правило, им становится второй супруг, если с ним не заключен брачный договор, в котором прописано требование о разделе кредитных обязательств. Остальные банки потребуют нотариальное согласие, которое позволит исключить из сделки мужа или жену. Также солидарным заемщиком станет член семьи, который владеет сертификатом на покупку недвижимости, выданным государством в рамках одной из федеральных или региональных программ. Кстати, созаемщик не обязательно должен быть один. Каждая кредитная организация регламентирует это самостоятельно. Обычно банки разрешают привлечь до трех-четырех солидарных заемщиков.

Требования к созаемщику
Подавая заявку на оформление кредита, банк рассматривает созаемщика по тем же параметрам и так же скрупулезно, что и основного заемщика. Для кредитора имеет значение и кредитная история, и показатель долговой нагрузки, и уровень заработной платы привлеченного клиентом созаемщика. Помимо этого, некоторые банки могут отказать в предоставлении кредита, если у второго заемщика нет российского гражданства и постоянной или временной регистрации на территории страны.

Права созаемщика
Созаемщики по кредиту наделены достаточно широкими правами. Они могут подавать заявление о рефинансировании ипотеки, досрочно погашать кредит, получать информацию о платежах, просрочках и других данных, характеризующих состояние ипотечного счета, а также оформлять налоговый вычет. Помимо этого, созаемщик по жилищному кредиту может быть собственником приобретаемой недвижимости или владельцем доли, если это прописано в кредитном договоре. То, как именно будет разделена ответственность заемщика и созаемщика, также фиксируется в договоре или дополнительном соглашении. Счет для выплаты ежемесячных платежей один, как и график. Однако в некоторых случаях титульный заемщик и созаемщик могут юридически закрепить, в каком размере они должны вносить платежи – в равных долях или в определенном процентном соотношении.

Изменения в составе заемщиков
Согласно статье 323 ГК РФ, солидарные заемщики несут ответственность до тех пор, пока обязательства по кредиту не исполнены полностью. Тем не менее, изменения в составе заемщиков все же можно произвести. Есть три варианта. Во-первых, созаемщик может снять с себя свой статус. Для этого нужны веские причины. Это может быть потеря дохода или смена места жительства. Кроме того, в большинстве случаев при расторжении брака супруги договариваются о передаче прав на недвижимость и обязательств по кредиту одному из них. Для снятия статуса нужно отправить соответствующее заявление и подать иск в суд.

Второй вариант – замена созаемщика. Если у титульного заемщика нет финансовой возможности обслуживать кредит после ухода второго созаемщика, то тогда банк может потребовать найти другого.

Еще один возможный случай – переход статуса титульного заемщика созаемщику. Например, если один из супругов переезжает по работе в другую страну, то для удобства проведения платежей ранги можно поменять местами. В таком случае заемщиком становится супруг, остающийся в России.
В любом из данных случаев банк будет вправе запросить документы на оставшегося/нового собственника и рассмотреть заявление как новую ипотечную заявку для соответствия требованиям кредитора по уровню кредитной нагрузки, доходу и так далее.

«Если вы хотите взять ипотеку, но беспокоитесь, что банк не одобрит кредит или не уверены, что ваших финансовых возможностей хватит для обслуживания займа, то всегда можно подстраховаться. Вы можете заручиться поддержкой близких и попросить кого-нибудь из них стать созаемщиком», – указал директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков.

По его словам, после объявления частичной мобилизации риски для банков выросли, что заставило их вносить изменения в финансовую модель.
Кредиторы стали предъявлять повышенные требования к заемщикам. В первую очередь ограничивать сумму ипотечного кредита и поднимать ставки, в том числе и по уже одобренным заявкам.

«Для сохранения изначальных условий и подтверждения финансовой благонадежности, кредитные организации теперь нередко просят клиента привлечь созаемщика или поручителя. Вам нужно просто подобрать кандидатуру, соответствующую требованиям банка, тогда взятие ссуды не станет проблемой», — резюмировал Дмитрий Веселков.

По материалам

Похожие статьи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Кнопка «Наверх»